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台州：破解小区物业管理难题
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发布时间：日 14:34
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　　随着城市化进程的不断加快，越来越多的小区如雨后春笋般林立而起，物业管理也成为小区生活不可或缺的一部分。治安维护，绿化卫生，垃圾处理，物业服务水平的好与坏直接关系到个人的生活品质和城市的文明形象，如何破解小区物业管理问题也由此成为当下热门的一道社会“考题”。
　　金宸花园位于路桥路北街道双水路，虽然已经投入使用7年，但小区内依然干净整洁，绿意盎然。这几年，为了维护小区环境，每月组织一次环境检查成为业委会的一项日常工作。
　　保安室：“小区安保、绿化、道路、栏杆、卫生垃圾，每次，业委会成员们都会对小区进行一次全面细致的检查。”
　　路桥区金宸花园小区业委会成员：“这个都是你们检查的范围？对啊，每个区都要检查的。从那边搞到这边后面10号楼。全部都要检查。”
　　在检查五号楼的时候，成员们发现门厅有一盏灯坏了，便将问题记录在一个本子上。
　　路桥区金宸花园小区业委会副主任曾辉军：“检查完了以后，我们就先写一个检查的情况。包括像这次我们5号楼这个门厅的灯不亮。我们就及时的把它记上，需要更换的。这个事情的话，我们要求物业公司必须在24小时之内把这个事情给处理掉了。”
　　在检查本上，问题被清清楚楚地分为“安保”、“地面环境”、“绿化亮化”三大类。底下还有一栏综合评定。而在小区业委会副主任曾辉军刚刚登记完检查情况，接到通知的物业管理人员就赶了过来。
　　不到十分钟的时间，问题解决了。曾辉军告诉我们，现在业委会与物业公司之间的良性互动，离不开业委会一开始的制度建设。在业委会办公室，我们看到，业委会的文件公告、制度规定、会议纪要、检查档案等文档盒排列得整整齐齐。
　　路桥区金宸花园小区业委会副主任曾辉军：“我们自从成立的时候，我们就开始了，自从2013年3月份成立以后，就每个月我们都在坚持到现在快五年了。这些东西也都是全靠大家一起努力去把这个事情做好，我们这个条文制定得非常非常细的，就这样细的话，才能在实际的落地当中，我们就会很好的去落地去把这个事情落实下来。”
　　虽然现在金宸花园小区环境美观怡人，但事实上，小区也曾经历过没有业委会的困境。业委会的成立，才让小区重焕靓丽容颜。
　　路桥区金宸花园小区业委会副主任黄富满：“我们以前的时候没有业委会的时候，没人监督，大家出现的事情很多。现在跟物业沟通了以后，物业也比较积极。反正我们提出的问题基本上都能够完成的。路面沉降的问题。全部已经整改了，还有一个墙面漏损的，也已经全部整改了，地面沉降的也已经全部整改掉了，业主看得到的情况都已经全部整改掉了。”
　　万邦物业项目经理高东平：“有些问题，比如说跟物业不相关的事情，我们有些事情很难处理的，所以业委会这块很积极的来配合我们做这个事情。所以说这个工作做到今年这个成绩。因为他们很大的付出这一块。”
　　物业小区的良好运行，离不开业委会的努力，但目前居民自治管理意识还比较单薄。根据台州市综合行政执法局统计，目前我市业委会成立率只有50%，真正发挥作用的只有20%。在此情况下，部门监管更是不可或缺。
　　6月8日上午，温岭市综合行政执法局林焦幸和同事再次来到东方花园小区，对上次抽查发现的温岭鼎园物业整改情况进行复查。
　　东方花园小区位于温岭石塘镇，是2010年开发的住宅小区，去年，鼎园物业接手小区物业管理工作后，着手对小区进行整修。今年5月18日，温岭市综合行政执法局和石塘镇政府对小区消防设施修复完工情况进行抽查时发现，该工程实际工程量与结算审核报告有明显出入。
　　温岭市行政执法局物业革命组负责人林焦幸：“防火门换了13个。叫他指出来是哪几个？他当时就一间也指不出来，然后我叫他，你监管的话肯定要知道哪13个门换掉了。我说你这个东西肯定要知道，然后他当时打电话给施工单位。施工单位说换了九个没有换13个。这个工程款我们就不给他拨付了。”
　　除了管道未油漆、更换防火门数量不符，执法人员还发现，消防设施检测费发票显示为16429元，但结算审核报告中显示检测费为36000元，审核结果没有核减；灭火器、消防水带实际更换数量与结算审核报告不符。小区消防整修工程为什么会出现这么多问题，负责小区物业的鼎园公司在此过程中是如何管理的呢？
　　温岭市鼎园物业管理有限公司法定代表人林安宝：“原先我们小区里面有两家做消防的。做消防管理，第一家，他的预算一批。现在进来的又一批。我不知道，就一批给盖了，差不多了。它这个里面有两个检查费。(施工队)给我们怎么做也不知道，全部都不知道，业主委员会不知道，我是失职在这个地方。没有去检查，没有去看，这是我的责任，就这样子。现在搞得乱七八糟的。”
　　温岭市综合行政执法局认定，物业公司对该工程存在监管不力、管理失职、损害业主利益等过失，情节严重，作出了减50信用分的处罚决定。这是自《台州市物业服务企业信用等级评定办法(试行)》正式实施以来，台州发出的首份处罚通知。
　　根据物业服务企业信用等级评定办法，评定采用记分制，记分周期为1年。年底，当地综合行政执法局的工作人员会对各个物业公司的信用得分进行统计，分为优秀、良好、合格、不合格四个等级，奖优惩劣。并将信用等级评定结果向社会公布，作为物业管理示范项目考评、物业服务项目招投标等物业管理活动的重要依据。这也意味着，温岭鼎园物业今年的信用由良好直降为不合格，按正常途径，本年度台州范围内，鼎园将基本无缘招投标入驻小区。
　　温岭市鼎园物业管理有限公司法定代表人林安宝：“这肯定不一样了。跟以前哪里一样的了，肯定不一样。人家业主对我的看法肯定有点不同了，有想法。我想把小区里面搞好一点。如果下一次，我们要什么动把这个资金的，包给人家做的，我一定要去到边上一定要看的，看着人家，看他怎么做。”
　　加强对物业服务企业的管理，按照规定，温岭市下属的所有乡镇，每三个月就要对辖区内小区的物业公司完成一次考核，温岭市综合行政执法局每半年对全市所有的物业公司完成一次考核。
　　温岭市行政执法局物业革命组负责人林焦幸：“我们就是通过信用考核，对好的企业进行加分，差的企业进行减分。然后我们对所有的物业企业进行分出不同的档次，然后提供给业主选择，给业主有一个选择的知情权。”
　　为解决物业小区“成长的烦恼”，在临海古城街道的世纪花城小区，今年5月，成立了临海市第一个小区党支部。业主叶女士告诉我们，上个周末，党支部组织法律服务进小区，困扰他们四年之久的餐饮店铺扰民问题终于有了解决方案。
　　临海市世纪花城小区业主叶丽君：“原先都不知道的，我应该同谁讲。我也没有时间去这边去那边。听他们讲了之后，我心情很高，我很高兴的，昨天很高兴的。”
　　王国敏退休前曾是临海车站站长，现在他的身份则是小区的党支部书记。尽管支部刚刚成立不久，但对支部的工作内容和职责，王国敏了然于胸。
　　临海市古城街道世纪花城小区党支部书记王国敏：“(之前)有老百姓就反映了，有些问题好像拖了很久，解决不了，他们也找不到途径。然后我们这个法律引进小区之后，他们找到途径来，找到地方很开心。一个是帮助小区物业搞好工作，一个是帮老百姓，让老百姓更加满意。”
　　花城小区所属的社区党总支书记陈海玲告诉我们，新成立的党支部，包含了社区、业主和物业服务企业三方人员，这样的组织结构，将构建起小区治理的“桥头堡”。
　　临海市古城街道花街社区党总支书记陈海玲：“三方联动的话，可以更好的结合一起，小区里面如果动用维修基金，可以三方坐下来，可以商讨一些具体的情况，还有比如搞一些志愿活动，好像党支部在中间起到一个桥梁作用吧，应该是这样说。”
　　物业管理是一项系统工程，更是加强城市社会治理的基础工程。2017年，随着《台州市“物业革命”(物业管理)工作实施方案》出台，“物业革命”成为台州热词。
　　台州市综合行政执法局物业管理处负责人周文：“其实是我们通过一个三年的努力，来完善我们的法律体系，来提升我们的一个业主的一个自治架构就业委会建设，来规范物业服务企业的一个服务。通过我们主管部门，业委会包括党组织，还有其他各个部门齐抓共管，我们来促进物业服务的水平，来提升小区的生活品质，来提升我们业主的生活水平。”
　　近年来，我市物业服务行业呈现快速发展态势，行业规模快速增长，服务内容不断深化，服务覆盖面不断拓展。但同时，也存在着法规制度不完善、管理力量薄弱、市场不规范等问题。周文表示，围绕问题，下阶段市里将推进法律制度、业委会和物业信息化平台等方面建设。
　　台州市综合行政执法局物业管理处负责人周文：“我们’物业革命’不可能是毕其功于一役。“物业革命”应该说永远在路上。我们只有进行时，没有休止符。”
　　主持人：物业革命，是寻找物业服务的“进化论”，怎么样找到对物业公司的约束督促机制，使得他们能够工作上尽职尽责，服务上尽善尽美。今天的节目里，提到了三个方面的因素，一个是业主的主体意识，业主要主动站出来，成立业委会，对涉及自身利益的事情，态度明确，动作到位；一个是部门的管理手段，有《物业革命工作实施方案》这样的方向性总纲，也要有《物业服务企业信用等级评定办法》作为有效管理的抓手；还有一个是党组织的思想引领、组织协调和服务指导，让各方面形成向心力凝聚力，心往一处想，劲往一处使。当然，即便如此，我们的物业服务水平，也没法一夜之间变样，因为物业革命，是多元博弈，需要多方着力的系统方案。或许物业革命，涉及到服务意识、专业能力、服务技术等多方面的升级迭代，但最终是物业公司本身，要自我革命，从故步自封的本位思维中解脱出来。物业革命，一定会带来一场优胜劣汰。
文章来源：台州深观察
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信息来源：文教联委会
区政协文教街道联络委员会
　　老小区基础设施破旧、收费标准低、缴费率低导致老小区物业管理标准降低难以持续经营，成为城市管理中的重点难点问题。文章试从分析老小区物业管理现状及原因入手，浅谈积极发挥政府、物业和业委会作用，加快健全老小区物业管理长效机制，破解老小区物业管理难问题。
　　一、目前我区老小区物业管理问题及原因分析
　　市建委以1998年12月31日交付使用划分为新、老小区的界线，我区现有规模老小区16个，总建筑面积约为 88.59万平方米。此外，还有大量以几幢楼房、几十户乃至上百户居民集中居住的边缘小区，多由单位集资建房或福利分房遗留，基本处于物业管理&真空&。当前，老小区大多采用两种物业管理模式：基本物业管理和&平安小区&管理。基本物业管理是由物业公司提供保洁、保安、保绿等服务的小区管理模式。平安小区管理是对不具备物业管理条件的老小区，由社区提供日常的卫生保洁等服务。这两种管理模式都不是长久之计，随着覆盖率低、收费标准低、物业费收缴率低和服务档次低的&四低&现象普遍存在，小区公共设施维护压力的增大，问题只会越来越多，越来越严重。基层发现不少物业公司有退管老小区趋势，仅2103年，文教街道注册的一家物业公司做出退出4家老小区物业管理决定；另有两家公司有退管意向。物业服务与居民生活息息相关，一旦出现服务空窗期，极易引发辖区不稳定。老小区物业管理难的主要原因有：
　　（一）老小区基础设施差、弱势群体多和观念陈旧加大了专业物业管理难度。
　　老小区一般都建于90年代前后，基础设施老化、居住人群复杂是普遍现象，具体体现：一是先天严重不足。由于开发时间早，规划方案相对简单，特别是在经过了二、三十年居住后，普遍存在着屋面渗水严重、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、化粪池漫溢、通信线路乱拉等问题，虽然经过第一轮改造，但75元／平方米的标准只能开展外墙粉刷、绿化整修、附属设施等外观性整治，小区道路、排污管道和管线基础设施的功能性整修基本没有，这成为物业公司退管或不愿接手的主要原因之一。二是居住人员&主体缺位&。老小区落后的环境导致居住的多为城市弱势群体、流动人口和老年居民，出租房比例高、人员流动性强，参与小区管理的时间、精力和意识都不强。三是居民消费理念落后。老小区多为老的拆迁分房、福利分房和单位房改房转变而来，不少居民受传统住房认识影响，认为小区管理应由单位或政府出资解决，&花钱买服务&的意识较弱，主观上既不想承担缴费义务，但又对物业服务具有较高的要求。
　　（二）物业收费难、收入来源少和管理不到位导致物业管理陷入恶性循环。
　　一是收费标准低，缴费率低。老小区物业费标准低（如双东坊小区，每户每年为72元）。收缴困难，收缴率高的一般为60%－70%，低的只有15%－20%。业主往往以物业管理问题多、意见大为借口拒交或迟交物业费。由于物业服务具有公共性和非排他性，不管居民有没有缴纳费用都可以享受同等服务，部分居民就长期拖交物业费。二是收入来源少。物业公司在进驻新小区时有较为可观的房屋维修费、物业管理费、绿化管理费、初期管理费以及物业用房等众多经费和资源，但老小区基本没有，除少量房屋出租收入外，只有停车费的收入，总体收入来源较少。从经营情况看，现有老小区物业公司基本属于亏损状态，企业往往采取减员减岗或选聘超龄人员，降低服务质量的做法以节省开支。物业公司对小区内乱停车、乱搭建、毁绿种菜、野蛮装修等情况，也没有积极措施，使得居民更加觉得物业管理作用有限，收费更加困难，由此步入恶性循环。
　　（三）物业、社区和业委会职责不清或交叉难以实施综合管理。
　　一方面物业和社区之间的职责区分不明确。社区作为自治组织，承担着小区部分社会生活的管理、服务等功能，在日常管理中，由于示范创建、灾后清理等工作需要，时常组织人员进行环境卫生打扫和清理工作。居民之间发生矛盾时，既会找社区也会找物业进行调解，导致两者之间在绿化保洁、治安调解等方面发生交叉，居民对社区和物业之间的职责模糊。此外，在实际工作中社区对物业的指导、监督也未见明显成效。另一方面，业委会作用不明显。老小区虽然在社区的推动下成立了业委会，但由于居民的关注度不够，业委会成员能力和精力不足，导致业委会成员在履职时缺乏业主的支持与信任，实际工作开展成效不明显。物业、社区和业委会职责边界不清，未能形成有效的综合治理，降低了老小区物业管理效率和实际效果。
　　二、关于加强和改善我区老小区物业管理的建议
　　老小区物业管理是一项涉及面广、群众性强的系统民生工程。政府要转变职能，切实履行扶持、监管和综合协调职能，掌舵而不划桨，同时充分发挥业主委员会的作用，加快健全老小区物业管理长效机制，破解老小区物业管理难问题。
　　（一）加大宣传，舆论引导，为老小区实施专业物业管理营造良好舆论氛围。要多渠道、多形式、多角度地开展宣传活动，营造全社会关心、支持、参与物业管理的良好氛围。
　　一是强化参与意识和归属意识。应通过邀请业主参与重大事项决策、张贴公共事项处理意见等方式，引起业主对小区事务的关注，利用qq群、微信群等现代通讯工具，提高业主的参与率和知晓率。特别是在物业公司的引入、提供的服务内容、服务方式和服务质量的评价等环节上广泛吸纳民意。使业主感悟到小区公共事务与个人利益之间的联系，让参与小区事务成为一种常态，从而提高业主对小区的归属感。
　　二是强化价值消费意识。首先,政府应该通过宣传窗、文艺小品等群众喜闻乐见的形式，加强对物业有偿消费意识的宣传，改变居民传统的住房管理服务理念。其次，政府部门要使物业收费价格构成合理化，明确在物业管理过程中，哪些应纳入价格构成，哪些不应纳入价格构成。明确价格定位后，如果业主期望获得额外服务，则需要签订另外的委托合同，以此让更多的居民认同物业有偿服务。
　　三是强化示范带动。要筛选、培养一批信誉好、实力强、服务优的物业公司，通过典型示范，让居民群众看得见、摸得着、实实在在享受到社区引入专业物业管理的好处，从而强化有偿服务的理念，让物业管理深入人心。
　　（二）加大投入，强化扶持，为老小区实施专业物业管理奠定坚实物质基础。老小区是城市化进展中的一个特殊部落，政府要象扶持贫困村发展一样扶植老小区。
　　一是完善老小区物业政策帮扶机制。一方面建议出台专门的老小区物业扶持意见。另一方面，要提高配套补助的标准，如基本物业补贴，建议在现有执行3元/户&月的基础上，参考海曙、江东的标准，提高到6元/户&月。此外，也可借鉴上海等地的做法，建立物业管理应急处置机制，设立&物业无人管理专项补贴资金&，该资金既可用于接手的物业公司的补贴，还能对老小区房屋实施保障型的综合整治。
　　二是集中资金保证重要基础设施的维修。目前我区经过第一轮的老小区整治，整体面貌有所改善，但一些排污管道、管线、停车位等公共设施仍没有涉及，以后的维修资金缺口巨大。因此，建议建立专项补助资金，分步对老小区开放改封闭、道路管线、停车位等重大公共设施实施综合改造提升，为老小区可持续管理创造基础条件。
　　三是多渠道筹措，缓解老小区物业资金不足。要提高物业费收缴率，按照&谁受益谁出钱&的原则，通过各种途径收取物业费。对于困难居民的物业费，严格按照区物业管理办公室会议纪要[2011]1号文件精神来执行；要整合、挖掘小区现有资源，增强老小区物业的自我造血功能，可以梳理各类用房，用于提高经营性收入，也可以通过环境合理布局，挖掘小区停车空间，增加物业经营收入。此外，要切实按照市级文件规定，给老小区&减负&，如减免老小区内大型绿化植木修剪费。
　　（三）以业委会为主体，推动老小区物业管理自我服务。老小区服务管理离不开广大居民的参与。要以业委会为平台，创新机制，整合资源，不断推进老小区自我管理自我服务。
　　一是强化业委会建设。业委会是居民参与物业管理的平台。鉴于老小区业委会形同虚设的现状，要着力在业委会建设上下功夫，在老小区选举成立业委会或换届时，行业部门和街道社区要细化选举过程，努力扩大选举知晓率和透明度，通过民主、公平、公开的程序选举产生业委会。业委会产生后，要加强对业务会成员的业务培训，明确行为规则，业委会成员的基本信息应在一定范围内予以公布。探索建立合理的活动经费筹集制度和业委会成员津贴保障制度，以便更好地发挥业委会联系业主服务业主的作用。完善业主对业委会行为的监督机制，建立业委会定期报告制度。
　　二是发挥业委会在小区物业管理中的主导作用。在强化老小区业委会建设会后，应积极发挥其作用。如由业委会出面，在物业&菜单式&服务机制中，依据业主需求，做好服务内容选择、议定收费价格、订立服务合同等职责，为业主在&优质高价&或&粗放低价&的市场服务取向中做好判断和选择。
　　三是加强监管，提高物业服务的满意度。行业主管部门应细化、量化物业管理服务标准，联合属地街道开展督办检查，实事求是地给物业管理&挑刺&，对发现的问题提出整改意见，督促整改。同时组织居民进行民主评比，组织专业人员进行专业评比，以促进物业管理水平的提高。
　　四是进一步发挥社区监督协调职能。对于小区业主委员会的产生，社区要积极宣传，有效引导，通过制定《业主公约》，引导业主自我管理。要加强对物业公司的监督协调，在各方支持下，通过联席会议、专题协商、联合执法等形式，及时受理群众投诉、帮助解决小区内的不规范行为，努力营造良好的生活居住环境。
　　老小区物业管理是城市化进程中不可忽视的民生问题和稳定问题。政府要加强引导扶持和协调，使之具备物业管理的基础条件；物业公司要强化服务质量，使业主满意；业主要真正理解、参与和配合物业管理，从而形成齐抓共管、共管共建的和谐社区局面。偷偷通知您个音讯怎样破解小区「车牌识别」 - 抚顺华胜车牌识别
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　　最近几年小区运用上了车牌识别系统的产品，想要进小区的车辆必需要到小区物业办理收费，招致了大量的车主有怨言，有些车主没有办卡的不能进，还有些车主有两辆车的但是只能进一辆车等等。所以很多车主都想破解这个车牌识别系统，固然破解小区车牌识别有点不道德，但是我还是应广阔请求教大家怎样破解小区车牌识别的办法。
　　一、复制遥控器
　　可能很多车主都不太晓得智能道闸是有备用遥控的，这是为了避免系统出问题而无法自动开启的状况。固然平常车牌识别都是全自动化，但是还是很有必要留下遥控器来应对各种情况。这个遥控器普通是在保安岗的保安里面的，车主能够跟保安打好关系，然后再提出这个想法或者更坏一点的就是直接偷去复制了，有了遥控器车辆就能自在出入小区了。
　　二、入侵保安岗电脑上的车牌识别系统
　　车牌识别系统的数据库是控制车辆进出的中心，普通的车牌识别系统都不会对数据库停止很紧密的维护，普通比拟有经历的黑客都很容易进去这个系统，只需进去系统后把本人的材料输入进去就能逃过小区物业的收费。当然这个办法是有一定的技术难度，关于普通的车主来说是不可行的。
　　三、组织小区业主停止抗议
　　组织大范围的小区业主到小区物业处停止抗议，不能让物业随心所欲自主收费。这个办法能够说是最笨的，同时也是最有效的处理小区业主的问题。普通物业也会碍着业主人多势大而妥协的，关于乱收费或者收费不合理的抗议是最有效的。
　　其实我们做这些破解的行为都是违法的和很不道德的行为，所以能够不破解我还是不破解这些车牌识别。不要总是想着怎样破解小区车牌识别，尽量去跟小区物业磋商讨论怎样处理。
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