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湖左岸的业主真是厉害啊！物业给建筑垃圾堆放点造的围墙，第四天就被业主推翻了！
尽管小区已经交付快3年，但692户业主中还有100多户在装修，为了解决小区的建筑垃圾临时堆放点脏乱差问题，物业、业委会和堆放点周围的部分业主开了会，准备给建筑垃圾临时堆放点建个围墙规范起来，结果，围墙开建第四天，就有业主把围墙推倒了。这是怎么回事？
建筑垃圾临时堆放点
只剩残缺的围墙
这件事就发生在下沙湖左岸小区。
建筑垃圾临时堆放点在1幢和2幢之间，北面立着两根1人多高的石柱子，可以看出两根柱子之间原来应该是一道门，东、西、南三侧的墙体，都只用砖块砌到了齐腰的位置，东西两侧的部分墙体附近，砖头散落一地。
小区保安指了指堆放整齐的石子、黄沙和砖块，“这些东西就是准备砌围墙的。你也看到了，围墙都砌起来了，结果谁知道晚上被人推倒了。其实啊，以前的建筑垃圾也一直是堆在这里的，可能今年搞装修的多了，有人觉得堆在这里有灰尘，看到造围墙就偷偷来推了。”
小区迎来新一波装修高峰
建了四天的围墙被推倒
小区同益物业凌经理说，她为了这事喉咙都哑了，“小区原来有一部分业主买房是为了投资，现在边上商场（龙湖金沙天街）都成熟起来了，房子二手成交率也高了，也就迎来新一波装修高峰。现在小区装修的共100多户，占两成左右。”
有装修就难免要产生建筑垃圾，这些建筑垃圾按照购房合同上的约定，集中堆放在小区1幢和2幢之间100多平米的临时堆放点。
“有业主觉得堆了两年多了，不知道‘临时’堆放什么时候是个头，另外噪声啊、粉尘啊，对这个临时堆放点有些意见，主要影响可能集中在1幢西侧15户和2幢东侧10户人家。”凌经理说，“这25户人家，加上业委会成员和其他一些业主，我们一起开了座谈会，会上决定要么就围起来，美观一点，丢建筑垃圾的从侧面小门进去，清运车就从正面的大门把建筑垃圾运走。”
但让凌经理意想不到的是，原本经过业主同意的方案，在实施的第四天，就被部分业主用推倒围墙的方式阻止了。
小区业委会主任想通过快报澄清几点
昨天小区业委会主任周辉一说起这件事，左手伸出四个手指，“已经讨论了四个月，现在只要在业主群里说起这个事，就有业主抱怨耳朵都要起老茧了。”
周辉说，9月26日召开了建筑垃圾临时堆放点的业主协调会，会上业主们对这个临时堆放点提出了4个方案，分别是搬到小区外，彻底关掉，缩短“临时”时间和装修业主自行处理垃圾。
周辉对这四个方案一一作了解释：“第一，搬到小区外，城管不同意；第二，关掉不可能，这个临时堆放点是业主购房合同上签字认可的，而且起码要90%以上的业主完成装修才行；第三，缩短时间也不可行，条款上没有时间限制，如果要缩短时间需开业主大会讨论；第四，让装修业主自行处理就乱套了，小区是装修垃圾定点清运，自行处理的话楼道里还得了？”
“协调会最后决定，起码要把这块地方搞干净，把原来100多平米的建筑垃圾临时堆放点，规范成6米宽、10米长的区域，用1米2高的围墙做一个围合。整起来总比不整好，说难听点就是麻子打粉，不管怎么样先打一下再说，结果你看看。”他摆摆手。
周辉说，他知道业主们在担心什么，这里也想通过快报澄清几点：“第一，造起来的不是垃圾房，不是用来扔生活垃圾的；第二，这也不是掩埋点，建筑垃圾会被及时清运；第三，‘临时’绝对不是永久的，条件成熟了肯定会拆掉的。”
周辉说，他咨询了相关部门，这个建筑垃圾临时堆放点的合围建筑是合法的，建造过程中也没有违规。“剩下的就是探讨这些业主推围墙的做法有没有违法，我们已经把相关资料提交给派出所，现在等派出所的调查，业委会也会成立调查组检讨自己的行为。”
崩溃了！湖左岸小区垃圾一堆就是3年，不清运甚至违建垃圾房！业委会物业勾结，业主何处维权？
名城湖左岸业委会：
名城-湖左岸公寓自2012年12月交房至今已经近3年，虽然初期约定1—2幢之间为小区临时建筑垃圾堆放点，所谓临时应该是不超过2年，而该堆放点设置已有三年之久。1-2幢以及其他幢业主已经饱受了3年建筑垃圾灰尘与装运噪音之苦，再也无法忍受了!为了安居乐业、还小区居民一个健康的生活环境。我们强烈要求立即停止在建的（位于湖左岸公寓1-2幢之间）违章建筑，并撤销临时建筑垃圾堆放点（房），恢复1-2幢之间区域交房时的原功能定位。现将申诉理由详述如下：
一、在该处设置临时建筑垃圾堆放点不合理。
首先是没有经过主管部门审批备案；其次是该堆放点设置违反建设部《城镇环境卫生设施设置标准》的相关规定，根据建设部《城镇环境卫生设施设置标准》4.2.3条：小型垃圾转运站与相邻建筑间距不小于10米以及4.6.5条：建筑垃圾和工程渣土应分类堆放，储运场地周围应设置不低于堆土高度的遮拦围挡、并有防尘、灭蝇和污水处理等污染控制措施。而该堆放点距1幢距离不到10米，距2幢距离仅为2~3米，堆放点经常建筑垃圾堆放如山、污水横流、臭味四溢，装运时产生的噪音严重影响业主日常生活；垃圾经常不能及时清运，垃圾清运时的粉尘、垃圾散发的臭味、异味及其中的致癌物、病菌严重损坏临近业主的身体健康。
请问我们的健康就可以完全被忽视吗？
二、固化、改建成垃圾房更违法。
按照《国家土地管理法》规定，临时建筑使用期限不超过两年，而现1-2幢的建筑垃圾临时堆放点已超过管理法规定的年限，小区建筑已停止2年多，房屋验收、社区和物业接管快3年，业委会成立已半年，广义的建筑垃圾已变成了单纯的业主装修垃圾，且装修户数已达三分之二，只要业委会、物业公司、业主共同努力，虚心向成熟小区及周边小区学习，装修垃圾一定可以不在小区内或距离住户10米内堆放，去除不必要的污染及噪音。
监督物业及时转运（装修垃圾也可以和生活垃圾一样直运）是根本，囤积只会使有毒有害物质和病菌发酵繁殖更多，转运时毒害扩散更厉害，更何况我们小区业主缴纳的本来就是垃圾直运费用，装修也会额外缴纳装修垃圾清运费，堆积不可控状况应该是转运管理协调不好而不是其他原因。请问小区内的临时装修垃圾堆放点（屋）还有保留的必要吗？
三、按照《物权法》第六章 业主的建筑物区分所有权 第76条规定：小区内改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分（1-2幢）的三分之二以上的业主同意。另《物业管理条例》第二章 业主及业主大会 第六条规定：业主对物业共用部分、共用设备设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权。因居住在1、2幢的业主除短信通知的2位外，对在自己窗下建造垃圾房毫不知情，而参加开会的2位业主提出“不同意”意见后被告知开会签到就算签名同意，业委会认为在小区QQ群里发布了要建垃圾房的消息，不管知道与否、同意与否就算是“同意了”，太不可思议了！《物业管理条例》明确规定：同意，只能以召开业主大会或书面征求意见表的形式完成。请问：你们这样做了吗？在这种业主被蒙骗、不知情、未同意的情形下违建的而且危害人体健康的建筑物合法吗？业主能不气愤吗？
四、目前小区物业对该堆放点进行改造成垃圾房不合法。垃圾房设置没有审批，也未征求业主尤其是1、2幢业主意见，未批先建引起广大居民强烈反响，民愤极大。按照《物业管理条例》第十二条规定：业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。请问：该建筑物是应该立即拆除还是一定要业主抗议、投诉、上访，最后将业委会起诉影响和谐呢？
五、湖左岸业主在装修时都向物业公司缴纳了建筑垃圾转运费，按规定物业公司应该将垃圾及时安排转运。请问：同益物业如果及时转运了装修垃圾还需要建房子吗，是不是有失职或监管不力之嫌呢？
& && && && && && && & 名城-湖左岸受害维权业主
关于名城湖左岸小区建造垃圾房经过及受害业主诉求
2015年9月下旬，小区业委会在业主QQ群中发布公告，拟将小区位于1、2幢之间临时建筑垃圾堆放点改造成垃圾房，并公布了垃圾房施工图纸，引起了业主的强烈讨论，最终业委会决定召集物业、相关业主于9月26日（周六）下午1:30在物业会议室商讨垃圾房建造事宜（仅通过qq群及个别人短信通知），当天下午到会的约15人（其中受垃圾房影响最大的1、2幢业主仅有1--201两户），会议期间1、2幢2位业主坚决反对，并呼吁仔细征求1、2幢涉事业主意见、科学论证和履行合法手续。10月21日，在没有建造方案公示、也没有完全征求当事人（即1、2幢业主尤其是1幢西边套、2幢东边套）意见，更没有经相关行政部门审批备案的前提下，开始动工建造垃圾房（直到看到建筑物了才知道是建垃圾房），引起强烈反响，1、2幢看到的业主及路过业主坚决抗议在此建造垃圾房，立即找业委会理论被强硬拒绝，情急之下有的相互告知邻居，有的拨打1等投诉热线，有的找相关部门求证求助。26日上午9:00大约10户业主到早城社区抗议，要求立即拆除垃圾房并恢复原规划用途，经过社区协调，结果为：停建垃圾房，等待社区召集以涉事业主为主的相关部门参与的协调会进一步探讨，但至今为止社区尚未答复具体的协调会开会时间。其间我们不停的继续找业委会主任、物业说明情况及强烈抗议，向社区反应情况，向相关行政管理及执法部门投诉，并分别提交了“关于拆除及取消湖左岸1-2幢之间违章建筑—临时建筑垃圾堆放点（房）的请求”。请理解我们近3年饱受灰尘、噪音、有毒有害物质伤害，维权和请求不再继续伤害的路上道道艰辛，尤其这次知情权、物业权被侵犯，心灵还要遭受创伤，面对明显违章而又劳命伤财的建筑，为了自己、家人和邻居们的身体健康，决不会容忍和坐视不管，我们急切等待着拆除举措，结束该处临时建筑垃圾堆放处功能，还原该区域的原定绿化功能。
小区建筑已停止2年多，房屋验收、社区和物业接管快3年，业委会成立已半年，广义的建筑垃圾已变成了单纯的业主装修垃圾，且装修户数已达三分之二，只要业委会、物业公司、业主共同努力，虚心向成熟小区及周边小区学习，装修垃圾一定可以不在小区内堆放，去除不必要的污染及噪音。
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“拆掉小区围墙”涉及的法律问题分析
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责任编辑：刘春梅
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物业管理招标公告
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( 物业管理 )需求公示
采购人名称
深圳职业技术学院&
财政预算限额（元）
********或后可见&
原物业管理合同到期，进行新的服务期招标&
投标人资质要求
1、投标人必须在中华人民共和国境内注册并具有独立法人资格； 2、投标人必须为已在深圳市采购中心注册的供应商；3、投标人必须具有国家一级物业管理资质； 4、在政府采购最近三年内无骗取中标、严重违约及重大安全及质量问题之一；5、本项目不接受联合体投标，且不得将项目分包或转包。&
服务类清单
序号采购计划编号 需求内容 数量单位备注财政预算限额(元)
PLAN--000218&
具体技术要求
深圳职业技术学院是深圳市人民政府举办的一所全日制普通高等学校，现有留仙洞、西丽湖、官龙山、华侨城、凤凰山五个校区，校园总面积236.02万平方米，校舍建筑面积58.84万平方米，其中教室 10.75万平方米，图书馆5万平方米，体育馆2.58万平方米，实训实习场所10.08万平方米。全校普通全日制在校生2.4万余人，各类成人学历教育及自考学生6900余人，港澳台及外国留学生172人，在编在岗教职员工1620人。学校办学条件优良，基础设施完善。学校实行社会化管理的物业情况如下：
本项目委托管理的物业为留仙洞、西丽湖、官龙山、华侨城四个校区的物业，建筑面积共约377500平方米。
1、西丽湖校区主要招标物业一览表
建筑物/构筑物名称
建筑面积（平方米）
学生宿舍F/G
中国采招网（.bidcenter.com .cn）
第一工业中心
第二工业中心
第三工业中心
第四工业中心
金工实训室
电教信息楼
行政科研楼
综合体育馆
体育馆附馆
体育场配套用房
游泳池附属房
创意创业园
校卫队营房
中心广场附属房
10KV配电中心
教工食堂4楼活动中心
其他附属建筑（汽车队及维修厂等）
建筑面积合计
2、留仙洞校区主要招标物业一览表
建筑物/构筑物名称
建筑面积（平方米）
第一教学楼
第二教学楼
学生活动及艺术中心
图书电教楼
行政办公楼
第一实训楼
第二实训楼
教工食堂3楼活动室
校卫队营房
其他附属建筑（后勤仓库等）
建筑面积合计
3、官龙山校区招标主要物业一览表
建筑物/构筑物名称
建筑面积（平方米）
教学综合楼
校卫队营房
其他附属建筑（学生食堂负一楼等）
建筑面积合计
4、华侨城校区主要招标物业一览表
建筑物/构筑物名称
建筑面积（平方米）
学生公寓9栋
教师公寓2栋
体育器材库
学生食堂负一楼
其他附属建筑
建筑面积合计
5、室外体育场地
足球场一个（人工草坪，含400米跑道）；室外篮球场28个；室外网球场6个；室外排球场4个；室外健身路径3块；室外游泳池1个；华侨城体育运动场1个（人工草坪，含250米跑道）；其它健身、训练场区等。
6、公共绿地
校园公共绿地总面积约45万平方米。
7、广场、喷泉及水池等
西丽湖校区：大运广场、广场喷泉、行政楼正门喷泉；留仙洞校区：四方广场、仁智广场、图书馆前喷泉；官龙山校区：大门广场；等等。&
一、物业管理内容及标准
（一）环境卫生及防疫消杀管理
1、管理内容
1）基本管理内容
（1）做好学校红线以内所委托管理的露天地面公共区域、以及所委托管理的建筑物的公共区域的卫生保洁与管理。具体包括：连廊（走廓）走廊通道、楼梯、电梯、扶梯、消防设施、楼顶平台（含玻璃平台）、梁、柱、内外墙体、墙面、天台、天花、灯饰、风口、宣传栏、凉亭、警示牌、悬挂牌（含门牌）、雕塑、配电房、设备房、门卫、门厅、卫生间、洗漱间、门窗、玻璃、地面、绿地、各类沟井与管道、马路等，以及其它未列明、但包含上述指定范围以内的场所及设施用具。
（2）做好全校垃圾收集清运、化粪池的清运，并办理有关清运手续。负责垃圾压缩中转站的使用、保养及维修，垃圾清运每天一次，在垃圾清走以后要及时对垃圾压缩站清洗、消毒。
（3）所有建筑物外墙、可清洗内墙清洗，一年一次，玻璃幕墙一年两次；室外广场、喷泉、水池每月清洗一次，并根据实际情况增加清洗次数，以保证场地及设施的洁净；保证已投入使用需打蜡保养的PVC等地板每年不少于2次打蜡保养。
（4）定期开展除“四害”及卫生消杀工作，严格按照上级有关部门规定进行定期的防疫消杀工作，在流行性传染病高发期或爆发期以及春夏孽蚊滋生季节要严格按校方或上级有关部门要求组织消杀；重点做好工业中心、洗手间等物业及周边的除“四害”及卫生消杀工作。
（5）保证所有洗手间（宿舍内除外）的纸篓、洗手液、干手机、除味剂等卫生用品的正常使用；各个场所、门厅、电梯地毯的购买和及时清洗及更换；垃圾桶的更换补充由中标单位负责：投标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为投标单位投资，中标后必须实施。
（6）负责校干道两旁视线范围内荔枝林（荔枝山上除外）、校汽车队停车场的清洁，以及人工湖清洁和管理。
（7）节假日、主要接待或举办活动时须配备充足保洁员，及时跟进打扫，清理现场垃圾，保持环境清洁卫生。
（8）建筑物各部门办公室（值班房）、仓库、学生宿舍及教师公寓房间内、交流中心客房等清洁卫生由校方各使用单位自行负责（校卫生所诊疗室按需要由中标单位定期打扫）。
（9）食堂等经营性单位经营场所建筑物内的清洁卫生及防疫消杀工作由经营单位自行负责。
（10）官龙山校区学生公寓外墙体以内的清洁卫生由使用单位负责，留仙洞校区学生公寓围墙以内的清洁卫生由使用单位负责。
（11）食堂隔油池的管理由食堂负责。食堂的排污清淤管理以隔油池为界，隔油池以内由使用单位负责，隔油池以外由中标单位负责。
（12）属于物业管理的其他工作事项。
2）其他管理范围及要求
建筑物/构筑物
环境卫生及防疫消杀管理具体要求
教室内由学生自行打扫，之后由中标方负责二次清洁；每学期开学前、后做好各教学楼的整体大扫除及消杀工作（要求清洗教学楼内窗帘、风扇、教学用具等）；对于教学楼内墙面等污染或损毁较严重的部分应及时采取措施清理或修缮。
1、日常保洁中注意垃圾的及时清运、“零干扰”服务；
2、中标单位应及时对各教室卫生情况进行检查及完善，保证教学环境的整洁。
卫生间需配备纸巾盒并保证纸巾、洗手液、空气清新剂等的供应
公共阅览室内清洁卫生，不包括书架和书；卫生间需配备纸巾盒并保证纸巾供应
需提供图书馆门厅及会议厅的保洁及会议（展览）后的垃圾清运工作
羽毛球场（馆）、健身房、乒乓球室、综合训练室、击剑场、篮球场、网球场、游泳池周边及设施的的清洁消杀工作，运动场看台、座位、地板、跑道、场地及相关设施的清洁、维护，杜绝卫生死角。（具体要求见下文体育场馆管理条款）
特别做好更衣室（卫生间）的保洁消杀工作
工业中心、实训大楼
1.电子技术实训室、金属工艺、数理实验室、机械基础实验室、电子基础实验室、汽车实训室等指定实训室室内常规保洁，以及根据需要需提供保洁服务的其它实训室的常规保洁。室内仪器、设备等的清洁除外。
2.各学院办公区域的卫生间配备手纸巾并保证纸巾、洗手液等的供应。
1、实训室的常规保洁包括地面、门窗、天花板、灯管和风扇等的保洁
2、其它实训室根据实际需要提供一学期一次的常规保洁
所有机房保洁、防鼠防虫，要求每周一次机房地毯打理和桌椅等的全面打扫。电脑等教学仪器的卫生清洁除外。
1、包括西丽湖、留仙洞、官龙山、华侨城校区共109间机房；
2、机房的打扫应与教学安排相协调，保证对教学的零干扰。
3、保证不发生因清洁作业不当导致电脑等教学仪器损坏的情况。
校园网核心机房（西丽湖校区10个，留仙洞校区28个）的保洁。电脑等仪器设备除外。
核心机房的空调要求每个月清洗一次；地板门窗每半个月清洗一次
学生活动中心
多功能室、音乐厅常规保洁，根据需要定期全面打扫。
清洗化生学院西丽湖校区温室路面青苔
需专业设备清洗，1次/月
2、管理标准
1）清洁卫生工作流程和质量标准
每日清扫一次，清运垃圾两次，每日拖抹一次
无杂物、无黑尘、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放、挂墙设施、扶手无尘，地面无拖痕
楼梯扶手、栏杆的清洁
扶手每日擦抹二次，栏杆每日擦抹一次
无黑尘、无污迹、无蜘蛛网、无死角、死皮
每日拖扫两次，每月打磨一次
无垃圾杂物、无泥沙、无污渍、无黑尘、无死角、拖痕、无卫生死角
无污迹、无灰尘杂物，不锈钢表面0.5米可映出人影，镜面不锈钢表面三米内能清晰映出人影像
墙面、开关按钮清洁
无广告纸、无蜘蛛网、无积尘、污迹等
电子门、信报箱清洁
每日擦抹一次
无黑尘、无污迹等
消防栓、消防管道、配电箱等清洁
无蜘蛛网、无积尘、污迹等
外抹每月二次，内抹每月一次
灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩无蜘蛛网，保持明亮洁净
宣传栏、标识牌不锈钢表面清洁
宣传栏、标识牌每日清洁一次，不锈钢表面每日一次
宣传栏、标识牌无污迹、无斑点、积尘，表面光亮可映出人形
天面、平台清洁
无垃圾、无积水、无死皮青苔、无杂物、无堵塞
自行车棚（房）、停车场清洁
每日两次，停车场每周冲洗一次
无垃圾、果皮、纸屑、杂物、灰尘、积水，自行车摆放整齐，汽车停放有序，及时处理油块油迹
公共场地和马路的清洁
无泥沙、无垃圾杂物、无积水、无污迹、无死角、无杂草
垃圾房（池）、垃圾桶的清洁
每日一次清扫，每周两次消杀
无滴水、无蚊虫孳生、无异味、无污迹、无张帖广告，日清洁达99%以上
化粪池及相关管道
每年清理两次
垃圾中转站清洁
每日冲洗，每周消杀一次
内外墙干净。无明显垃圾，水沟、地面无积水、无蚊虫孳生、无臭味异味，日清理100%
排水沟、排污管、污水井、楼宇内消杀
少蚊、蝇、蟑螂，无鼠，消杀率达99%以上
2）消杀服务工作标准
阳性地方无鼠迹和鼠痕，不能见老鼠活动
天台、消防通道、地下室、绿化带
白天在室内外不见老鼠活动，绿化地上无鼠洞
白天和晚上在室内不得见有苍蝇
垃圾桶、垃圾房
检查其周围在可见范围内不得超过6只
白天和晚上在室内不得见蟑螂活动的痕迹
下水道、污、雨水井
平均查见数不超过1只/150平方米
校园内白蚁防治
需进行专业白蚁防治，校园内林木、建筑物内无白蚁及蚁害现象。
白天和晚上不得见有蚊虫
可见范围内蚊虫数目不超过10只
（二）园林绿化管理
1、管理内容
1）基本管理内容
（1）负责全校范围内的绿化管理。校园范围内的荔枝树、芒果树、龙眼树等果林的管理、养护、采摘、分配由校方自行负责。
（2）负责承担校区红线图以内所委托管理的室外绿化的维护、保养、修剪造型、施肥、浇水、除杂草、补苗、松土、杀虫、杂物清除等管理，游泳池、水景观、园林小品的养护和管理。现有绿地所需补苗费用由中标方负责，新增或改造绿地的费用由校方承担。
（3）学校各种会议、接待工作、庆典活动、节日（元旦、春节、五一、国庆等）用的摆花，公共场所，所有室内办公场所的绿化管理及花卉的更换摆放，盆栽鲜花共不少于10000盆，荫生花卉不少于4000盆。
（4）办公室内（不包括企业经营单位）摆放的花木数量，根据双方确定的品种和数量标准摆放，超过标准或遗失的由甲方各部门自行负担费用或赔偿。
（5）绿化工程在养护期内的养护和费用由具体项目的施工单位承担，并应保证其成活。中标单位在养护期满并办理交接手续后，负责养护、管理及费用。
（5）绿化垃圾要及时清运到校外。
（6）配合学校做好园林绿化、物业管理专业的部分教学任务和实训工作，无偿满足园林实训室实训对苗圃、器械等的要求。
（7）属于物业管理的其他工作事项。
2、管理标准
1）有专业人员管理，管理制度完善、可行；实行标准化作业，由专人负责检查、监督。
2）园林绿化工作流程和质量标准，达到《深圳市一级养护标准》、《城市绿化工程施工及验收规范》。
3）园林绿化工作流程和质量标准
草地清洁养护
每天清洁两次，春夏秋每半月修剪一次，冬季每45天修剪一次。做到每日清洁绿化带内垃圾、杂物、枯枝、落叶，及时除杂草，使乔、灌木树盘整洁、疏松。
无枯萎、无落叶、无垃圾、饮料罐、无石块杂物，少见杂草，无病虫害。
生长高度5-8公分，成活充达98%以上，杂草控制在2%以下
绿篱花球修剪养护
每15天修剪一次
长势良好，造型美好，修剪整齐，无干旱缺水、无杂草、无枯枝及缺苗，无病虫害。
生长高度80公分以上，100公分以下。达标99%以上
乔灌木的整形修剪养护
乔木每年1-2次，灌木每年9次。乔木树冠整齐，无枯枝、断枝、徒长枝，一个月进行一次整形修剪。灌木修剪成形，生长健壮。花带修剪平整、造型突出，及时剪除徒长枝、萌蘖枝，半个月进行一次整形修剪。草坪生长季节每月修剪一次，剪草机剪完草后5天内修完草边，马上浇一遍透水。草地高度保持在3-10cm内。盆花及时修剪枯枝黄叶、绑缚树形。
造型美观，形态逼真，长势良好、无干枯枝条、无干旱缺水、无杂草
成型，整齐，灌木等新长枝条不超过15厘米；无病虫害。
花卉盆栽管理
不定期剪枝、修理
叶片茂盛，枝条均匀，花朵鲜艳，枝叶无尘、无杂草
成活率达98%以上
定期巡查、浇水、施肥
少见病虫害
成活率达99%以上
补苗、补草
花草、树木、草坪有缺损现象，及时汇报、补种，发现人为或车辆损坏的及时制止、汇报，妥善处理。
病虫害的防治
每周抽查，每月普查。花灌木、草坪生长季节每二月打一次药，个别有病虫的地方及时打、多次打，直至消灭为止。打药时戴手套、口罩，农药配比按照规范。
保证无病虫危害，一旦发生，十天内得到控制
完好率99%以上
风暴前加强预防，风暴后及时处理
风前设立支柱疏剪枝叶；风后12小时内无断枝、落叶，树木无倒斜；草地内无1平方米以上积水。及时清理被台风暴雨吹倒的树枝，及时扶植倒伏的树木（2小时内）。
把损害减少到最低限度
草地每月一次（阴雨天施），乔灌木每季一次，冬季施加花生麸、蘑菇肥、饼肥等做为底肥
保证不因缺肥及养分不足而长势不好，枯萎或死亡
绿化带视天气情况适量浇水，不能有缺水现象。
盆花浇水见干见湿、以浇透为准。
用水以人工湖水为主
维护好喷淋设施、水龙头、花池、绿化牌等，有损坏现象及时汇报。
4）主要建筑物及场地绿化要求
建筑物/场地
绿化管理要求
学校各办公楼门厅
根据校方要求摆放合适的艺术盆景，并进行良好的绿化维护。
各行政楼、工业中心办公室内
室内摆花教师每人一盆（规格高度30-60公分），中层及以上干部办公室适当增加数量及规格。
养护期间要求做到“零干扰”服务；寒暑假可回收养护
行政楼、教学楼等主要建筑物
根据校方要求，重要接待活动、庆典活动、法定节假日等期间，在主要建筑物里按相应规格进行绿化盆景的布置与协调，以及活动或节日结束后的清理。
接待活动、庆典活动、法定节假日等。
要求适度高于校内其他主要建筑物的绿化标准，按照图书馆要求为师生提供幽雅美观的读书环境。
校级会议室（厅）
根据校方要求，逢重要会议期间，按相应规格进行绿化盆景的布置与协调，以及会议结束后的会场清理。
主要是在校级会议室举办的各种会议
学校主要出入口
根据校方要求在学校各校区主要出入口合适位置布置养护良好的盆景等绿化景观。
（三）公用设施、设备维护与管理
1、管理内容
1）基本管理内容
（1）所委托管理范围内的房屋建筑本体（含室外非机电设备设施）、校内道路、围墙、边坡的维护与管理。
（2）电梯、中央空调、分体空调，供配电设备、发电机、公共照明，供水设备、水塔水池、给排水系统等各类公用设施维修、维护，确保正常运行或处于良好的备用状态。中央空调、发电机在运行期间，要有运行维护人员值守。
（3）电梯维护保养。聘请具有相关资质的专业公司按行业标准进行电梯维护保养和年检、并购买电梯商业责任保险，并报后勤基建处备案。专业公司运行维保人员要具有上岗资质证书，并在学校现场驻点；中标单位要按每10台电梯配备1名安全管理人员。
中标单位需与学校签电梯授权使用合同，并到市特种设备安全管理监督部门备案。
（4）变压器、高压环网柜及管网维护、高低压配电柜及管网等维护、动力及楼层照明配电箱维护。运营维护人员要具有高压上岗资质证书和相关证件，人数配备符合行业规范要求，并向校方主管部门报备。
配电房电容补偿率不低于90%，电容器更换周期原则上两年更换一次；配电房母排（联结点）巡查每天至少8次，并有记录温升情况，以供校方主管部门检查。
（5）水泵房管理。配备足够人数的具有相关资质证书和相关证件的运营维护人员，并向校方主管部门报备。
运行维护人员实行24小时值班，定时检查水泵轴承及设备零配件,按照实际使用工况及时更换维修；做好水泵房设备维护保养、轴承及零配件更换以及运转情况记录，以供校方主管部门检查。
（6）给排水系统：沟、渠、池、井、管道疏通及污物抽排。隔油池每星期清理一次，雨水井需每月打开井盖检查一次。如有堵塞及时清理，需要做好记录以备校方主管部门查验。
（7）中央空调的维修保养。聘请具有相关资质的专业公司按行业标准负责维护保养。相关运营安全管理维护人员具有上岗资质证书和相关证件。
定期检查中央空调压缩机冷冻油和冷媒的油量及压力，必要时进行冷冻油和冷媒更换及补充；定期检查中央空调控制系统传感器及线路,并按照实际使用工况及时更换维修；定期检查中央空调系统使用轴承及设备零配件,并按照实际使用工况及时更换；要有中央空调系统冷冻油油量、冷媒压力、冷冻油及冷媒更换补充、控制系统传感器及线路更换维修、轴承及零配件更换、设备维护保养以及运转情况记录。
（8）水处理、二次供水水池定期清洗、消毒。聘请具有相关资质的专业公司负责清洗、消毒，并进行水质检验，每学期一次。要有相关检验报告，并报校方主管部门备案。
（9）学校公用办公家具（仍在保修期内除外）的维修、维护。办公家具的新增和更新由校方负责。
（10）学生公寓监控和防盗报警系统的改造和补漏、移交前的维修由校方负责，移交后的日常维护和维修由中标单位负责。其它监控和防盗报警系统的更新或增加、维修保养由校方负责。
（11）学生活动中心多功能室的电器音响类设备的定期维护保养，校方承担维修和更新费用。琴类设备的维护和保养由校方相关部门负责。
（12）协助校方做好西丽湖校区太阳能设备的管理和维护保养。
（13）消防器材、校园网络系统的维修保养由校方负责。
（14）停车场管理：读感器及道闸开户智能联运系统维护由校方负责。
（15）中标单位要加强对华侨城校区物业维修技术力量的配备，保证物业维修的效率及质量。
（16）食堂及留仙洞、官龙山校区学生公寓等非托管部分水电维保以接入总表（或总开关）为界，总表（总开关）以内由使用单位负责，总表（总开关）以外由中标单位负责。
（17）保修期内的设备或设施的维修保养，由供应商或施工单位负责，维保过程中中标单位负责联络和协助工作；保修期后，由校方、供应商或施工单位与中标单位正式移交后，由中标单位负责管理和维保。
（18）无偿配合学校的供水、电、空调、物业管理等相关专业学生的教学和实训。
（19）属于物业管理的其他工作事项。
2）其它管理要求
（1）按照《电气运行规范》对校内电气设备进行定期检测；保证无功补偿装置的有效正常投入，确保功率因数符合规定要求；确保故障设备配件的及时更换；对于紧急发生的供配电和给排水问题，中标物业管理公司应该做好应急预案，并在第一时间赶到现场进行处理，保证学校的教学和生活秩序。对于重大的活动的供保障问题，由校方监管部门协同中标单位司与市区供电局进行联系。
（2）大型设施、设备因长期超负荷运行或使用年限过长的原因导致故障，单次单项单件维修零配件费用超过两万元的项目，由中标单位提交故障报告，经校方确认属实的，零配件费用由校方承担。属于零配件正常故障或乙方维修维护不到位造成的故障，由中标单位负责维修并承担费用。
对于已过保修期，尚未到报废年限的设备维修，如果维修成本过高，经中标单位提出书面报告且经校方确认同意，由学校更换新设备。
（3）建筑本体及校园道路、围墙、边坡的维修，地面、墙面超过5㎡，天花板超过10㎡的维修，报校方主管部门审批后，由校方承担材料费用，由中标单位负责实施。属于管理和维护不到位造成的，由中标单位负责维修并承担费用。
（4）校内单项单次5000元（含）以下物业管理范围内的建筑物及附属公共设施设备的改造或新增项目，需报校方主管部门归口审批后，由中标单位负责费用及实施（不包括室内装修、装饰）。
（5）墙壁粉刷项目：①根据校方要求，合同期内完成累计每年平均不低于8万平方米的集中粉刷。优先保证教学楼、行政楼、学生公寓等重要建筑物的墙体成新度及整洁度，每年要制定计划并对毕业生宿舍的墙面进行整体粉刷和修补（约占全部宿舍的三分之一）。②其它零星粉刷项目。
2、管理标准
1）公共设备维修养护服务标准
（1）建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施。
（2）制定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确使用，精心维护，备齐备件，及时维修。
（3）建立安全检查制度，聘请专职安全员对所管辖区域及设备设施进行日常安全巡检和定期安全检查，并记录备查。实行24小时值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。配电机房须安排人员24小时值班。严格按照操作规程施工操作。
（4）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。
（5）所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员持证上岗，并有解决各类故障和事件的能力。
（6）建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、技术资料齐全，管理完善，可随时查阅。
（7）所管理分体空调每学期清洗一次。
2）公用设施维修养护服务标准
房屋日常养护维修
1、校舍围墙维修
2．门窗工程养护维修
3．油漆工程养护维修
4．墙台面及吊顶养护维修
5．屋面工程养护维修
6．地下防水工程养护维修
7、学校内道路养护维修
防止漏水浸水，确保校园房屋、内外墙面、天花、门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。及时完成油漆涂刷。
围墙、围栏、防盗网，楼梯护栏、路灯杆、垃圾桶、道路和停车场交通标线等所有油漆面一年至少油漆一次。
室外场地、道路养护维修
1．&广场地面、台阶、水景养护维修
2．&室外地面养护维修
确保校园室外场地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。
给排水设备运行维护管理
1．&给排水管道养护维修
2．&水泵、水箱、阀门等设备设施养护维修
3．&水泵房及机电设备的养护维修
4．&给排水检查井养护维修
5．&其他相关养护维修
6．&沟渠池井的检查
保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家和深圳市相关标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，并按深圳市二次供水要求对生活水箱及消防水池进行定期清洗和消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时清理排水井和排水沟渠淤泥、杂物，保证井盖和篦子完整，及时发现并解决故障，零修合格率100%。雨水井；污水井；化粪池；阀门井完好率达100％；无缺损，少污积、无堵。
供配电设备运行维护管理
供配电设备运行维护管理
对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案（包括电气平面图、设备管理图、接线图等图样），做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全；。
室内外照明和效果灯光工程系统维护管理
加强日常检查巡视，及时更换灯具光源，确保节日灯光的正常使用；定期检测，发现故障及时维修，零修及时率达到100%，小修不过夜。
（四）学生宿舍及教师公寓管理
1、管理内容
1）基本管理内容
（1）负责学生宿舍、教师公寓日常卫生、秩序及设施设备的管理，保持良好的环境卫生、休息秩序等生活环境。
（2）严格执行学校宿舍管理规定，具体实施学生入住退房、人员出入、大件物品出入登记、学生晚归管理、寒暑假留宿管理、维护公共秩序、物品暂存、报修预约、失物招领等服务；参与文明宿舍建设、书院建设及其他建设，协助学校有关部门做好住宿学生的思想工作，严禁男女学生混住等现象发生。
（3）实行24小时值班制度，不得缺岗缺人，监控室岗位由中标单位设置，公寓电子监控设备保证24小时正常运转。
（4）负责公寓的防火、防盗的安全保卫工作，按照学校的有关要求，开展定期和不定期的安全检查，做好安全宣传工作；中标单位要提出公寓的安全保卫工作方案和突发事件应急预案，并接受学校保卫部门的指导和监督；要配合学校保卫部门和公安机关，协助调查公寓内发生的各类案件及意外事故；由于在管理方面存在的问题和疏漏引起的火灾、治安案件以及其它人身安全事故，应承担相关的责任。（3）协助学校做好新生入校的宿舍分配、调整等工作，提供毕业生离校服务及学校临时性用房的服务管理。
（5）提供公寓上门维修服务项目，所有维修一律免费。中标方应设立校内物业维修专线，提供24小时上门维修服务，报修分为：24小时电话报修、16小时内填单报修和定时网上报修三种方式。要求保证维修的响应速度（一般要求在4小时内上门维修）及维修质量，并做好维修回访工作。
（6）每月定时抄录水表、电表，包括每个房间水表、电表和总表；按学校规定的收费标准，代收学生的电费、水费，并上缴学校财务。
（7）提供公寓社区文化活动及学生便民服务（每栋楼备有常用的急救物品、针线包的等工具），负责公寓开水房管理、邮件及报纸收发等工作；学生用洗衣房（机）由学校负责管理。
（8）属于物业管理的其他工作事项。
2、管理标准
1）必须有一支具有高水平的、有修养、素质全面的学生宿舍管理值班队伍，配合好学生工作部门和政治辅导员对学生的管理教育工作。
2）优化服务意识，加强对学生的交流，营造文化氛围。要求有相当的处理学生突发事件的能力。
3）学生公寓清洁卫生工作导入ISO9002质量体系保证，坚持“高标准、高频度、严要求”的管理办法，并建立科学的考核体系，使保洁承诺指标顺利实现。具体要求见下表：
无污渍、无积水、无垃圾
1、及时填写卫生检查记录表
2、如果有不合格项目及时发整改通知书，限期整改。
3、跟踪整改落实情况，如到期仍未整改，将按规定罚则执行
无明显灰尘及污渍
检查无痰渍、烟头、香口胶、纸屑。垃圾及蜘蛛网。
公用玻璃、镜面
质量达至无水渍、污渍、手印、干净明亮
墙面无水渍、污渍；地面无积水、烟头、纸屑、香口胶等；洗手盆无水渍、洁净；小便池无黄渍；大便池无锈渍、不积大便、无臭味
室内外排水沟
抽查20米无烟头、泥沙等垃圾无。无臭味
各类标牌、指示牌
抽查2～3个，无明显灰尘，光亮
抽查天花50平方米内无蜘蛛网、灰尘、污渍；抽查3～5个风口、灯饰、烟感器无灰尘、蜘蛛网
4）公寓上门维修服务项目及措施
电器检查维修
物业管理公司要及时进行处理
更换灯管、检修开关、插座
查线、换线
修理、更换电表、水表等
修理、更换水阀、水龙头、各类软管等
疏通卫生间及下水管道喾，保证8小时内完成
宿舍家具、门窗维修
5）公寓日常维修养护计划及实施方案
维修类别划分
（计划、实施、标准、效果）
1.&&&&&& 隔热层破损；
2.&&&&&& 防水层破损，造成屋面渗漏；
3.&&&&&& 避雷网脱焊、间断；
4.&&&&&& 屋面积水
计划：每天检查一遍，发现问题，及时维修。
实施：由维修班按相应作业规程实施维修；维修费用按逐年递增20％。
标准：房屋修缮标准；相应修缮作业规程。
效果：无积水，无渗漏；隔热层完好无损；避雷网无间断。
水、电、太阳能设备
1.&&&&&& 水、电、太阳能等设备的维护保养；
2.&&&&&& 日常设备的零部件易耗品维修、更换
计划：每天巡视检查，发现问题，挤时检修。
实施：由维修班组织实施。
标准：各项设备维修保养规程。
效果：无故障停水、停电、停热水供应；保障安全运行。
1.&&&&&& 线路的检修维护；
2.&&&&&& 灯具的维修和更换
计划：每周检查一次，发现问题，及时维修。
实施：由维修班按照相应作业规程实施维修。
标准：公用照明维修保养规程。
效果：线路无搭乱接；照明灯具正常有效。
1.&&&&&& 公寓内监控系统维护和设备的管理；
2.&&&&&& 公寓内监控器材的有效维护及检修
计划：每周检查一次，发现问题，及时维修。
实施：由维修班按照相应作业规程实施维修。
标准：标识制定及维护管理规定
效果：设施有效，标志清楚，完好无损。
墙面、地面、门厅、天棚、通道、楼梯等
1.&&&&&& 地面的维修改造；
2.&&&&&& 墙、天棚维护；
3.&&&&&& 通道、楼梯见墙面、扶手、踏步的维护。
计划：每周检查一次，发现问题，及时维修。
实施：由维修班按照相应作业规程实施维修。
标准：相应建筑部分修缮技术规程；房屋修缮标准。
效果：政界、无缺损、无霉迹，扶手完好，无张贴痕迹。
上下水主管
1.&&&&&& 接口及砂眼漏水；
2.&&&&&& 管道堵塞、破裂
3.&&&&&& 固定码松脱
计划：每周检查一次发现问题，及时维修。
实施：由维修班专业人员负责维修。
标准：排水管维护修缮标准；给水管维护修缮标准。
效果：上下水畅通、无渗漏。
（五）安全保卫管理
（1）西丽湖、留仙洞、官龙山及华侨城校区校园内安全保卫工作由校方负责。
（2）配合学校保卫部门和公安机关，协助调查所服务范围内发生的各类案件及意外事故。
（3）要有切实可行的所管辖范围内的安全管理方案及完善的突发事件应急预案。由于在管理方面存在的问题和疏漏引起的火灾、治安案件以及其它人身安全事故，中标单位应承担相关的责任。
（4）属于物业管理的其他工作事项。
（六）教学楼管理
教学楼是学校教书育人的主要场所，须实施服务、管理、育人一体化管理。中标方应针对教学楼的特点和校方的实际需要，有针对性地开展服务保障工作，为为全校师生提供整洁美观、方便快捷、运行良好的学习、工作环境，确保教学工作的顺利进行。
1、管理内容
1）基本管理内容
（1）教室管理(不含音乐、舞蹈等专用教室)：中标单位应根据学校教学特点及要求，制定切实可行的教室管理制度，配合学校教务处的教学计划安排，准时准点开关相关的教室及照明设施。原则上无教学安排的教室应关闭，以保障教学设备的安全和良好。有非教学课表安排使用教室的需要，须提前预约。
（2）公共卫生管理：教学楼内(教室、大厅、楼梯、走廊、厕所、门窗等)公共卫生具体要求见前文“环境卫生及防疫消杀管理”。 另应及时清除课桌文化，对教学楼内学生吸烟现象予以劝阻，保障教学楼良好的教学氛围。
（3）公共设施管理：负责大楼内房屋、管理设施、课桌椅、电灯、风扇、插座、讲台、供水供电以及公共环境设施的零星维修与保养，并做好运行记录，确保正常供水供电。保证所有教室粉笔、黑板擦等教学用具的正常使用和供应。具体要求见前文“公用设施、设备维护与管理”。
（4）多媒体设备管理：负责教学楼内所有多媒体设备的管理及维护，确保设备的正常使用和设备安全，学校每年补贴中标单位一定数量（90个,其中华侨城校区10个）的投影仪灯泡，其他包括教学楼内的麦克风、鼠标、键盘、粉笔、粉笔擦等耗材费用由中标单位承担。
（5）协助教学秩序的检查以及配合教务处进行的其它工作，包括考务工作、招生工作等。
（6）教师休息室管理：保证室内环境整洁、美观，按校方要求摆放适当盆景及纸巾等必备物品，为教师休息提供必要的方便。
（7）开水供应管理：保证每层教学楼开水供应。
（8）中标单位必须提供教务处所需要的各项数据。包括教室使用记录、多媒体设备使用记录、教室使用率、学生出勤率等。
（9）中标单位应协助学生处负责勤工俭学学生管理工作。
（10）其他属于物业管理范围内的工作。
2、管理标准
1）设置专门的教学楼物业服务中心，专职为教学楼的正常运转提供服务。工作人员有一定的素质要求，必须是大专文凭，对教务工作有一定了解。中标公司在安排教学楼物业服务员工时应经过教务处审核。
2）教学楼中多媒体教室必须按照教务处的要求布置，须满足教务处、学院对教室布置要求。多媒体教室调整、增加、减少要根据教务处的要求随时变动。
3）教学楼中的所有多媒体教室在同一时间的可使用率必需达到98%，如果上课的时候设备故障，必须可以调换到同一教学楼的另外教室上课，教学设备必须满足教学需求。
4）能满足老师、学生对教学设备、桌椅等的借用或临时使用要求。
5）维修及时、快速，紧急维修响应不超过半小时，一般维修半个工作日内并且当天完成，设施完好率不低于99%，确保教学工作的正常运转。
（七）体育场馆管理
1、管理内容
1）保洁及水电管理：所有体育场馆的教学、活动场所的卫生以及所有场馆的水、电管理。具体要求见前文相关条款。
2）场馆管理：负责西丽湖校区体育馆、体育馆副馆、体育场及配套用房（在建）、羽毛球馆、网球场、游泳池、篮排球场、乒乓球室、各健身路径等体育设施的管理；负责留仙洞校区乒乓球馆（教工食堂三楼）、篮排球场、体育课教室、各健身路径等体育设施的管理（3块篮球场、1块网球场在建）；负责官龙山校区篮球球、排球场、网球场、铁饼训练场、健身路径等体育设施的管理；负责华侨城校区体育场馆及器材的管理。保证教学的正常开展，保证学校教师、学生体育活动的正常进行，保证学校其他活动的进行，大型活动服从体育部安排。
3）器材管理：负责所有运动场馆的日常管理和维护，及时更换、修复损坏的体育器材，负责维护各健身房的健身器材，负责管理各体育教室的音响、电视等，及时维护各运动场地，保证体育器材及场馆达到规定的完好率。负责所有体育器材的安全管理。
4）场馆管理人员要求：要有1名以上持高级体育场地工证书管理人员，各校区需配备1名以上持中级体育场地工证书的管理人员，游泳池需配备4名以上持救生员资格证书的救生员。
5）体育馆内的球网、篮球板的更换费用由甲方承担。
6）负责体育场馆开放时间的验票、卖票。
2、管理要求
体育馆、运动场、篮球场等开放时间：早8：30—晚10：00，特殊情况另定；游泳池开放时间：4月开始至10月底，每天上午8：30—晚9：00。
管理范围、要求
上课前15分钟准备好所需体育器材，课后负责清点归位，并对损坏、丢失的体育用品进行登记，负责验收、报废器材的登记和管理。课后活动时间负责对学生借用器材，并负责收回。负责运动队训练器材的准备和回收。
每天8：30时之前拖把拖地一次，每次课结束后及时清理。负责开放时间验票、巡逻。在举办大型活动期间负责铺放地毯、转移球网，安放篮球架等。
负责所有健身器材的保养、维护、修理，保证健身器材的归位，负责健身房的音响维护与管理。每周对地毯进行一次吸尘，负责开放时间的验票和巡逻。训练用大玻璃镜每天清洁一次。
健美操房、击剑场、跆拳道室
8：30时完成教室的卫生打扫，检查电源、音响，每周对地毯进行一次吸尘。训练用大玻璃镜每天清洁一次。负责健身器材的保养、维护、修理，保证健身器材的归位。负责健身房的音响维护与管理及开放时间的验票和巡逻。
8：30时之前完成卫生打扫，每天清洁乒乓球台一次。负责乒乓球比赛时的器具摆放、整理和归位。
运动场、篮球场、排球场、网球场
8：30之前完成卫生打扫，检查所有运动器械，发现问题马上解决。负责教工、学生比赛活动的场地安排和器材准备。负责灯光控制，负责网球场开放期间的验票。负责教工、学生比赛活动的场地安排和器材准备。
军事体能区
每月清洁一次，定期检查器厅，检查安全隐患。
每天进行清洁，检查安全隐患 ，及时进行维护与修理。
每天进行清洁，检查安全隐患，负责日常维护与管理。
体育馆卖票
每天下午4：00—晚8：00卖票，周六、周日、寒暑假上午8：30—晚8：00
游泳池救生员安排
上午8：30至下午4：00要求2人，下午4：00—晚9：00及节假日、寒暑假要求4人。
负责开放期间的安全，发现有溺水现象立即采取拯救措施。
按照规范每天8：30前进行池水消毒、去污，负责游泳池边、换衣间的卫生清扫。
游泳池验票
周一至周五下午4：00—晚8：00验票，节假日及暑假上午8：30—晚8：00
8：30时之前完成卫生打扫。每天负责开窗通风，晚上关门、关窗。
3.场地、器械维修维护
管理范围、要求
每年2次完成跑道补线、跳远（跳高）维护、铅球场地维护。每年足球联赛前完成足球场地的划线及草皮维护，及时更换已损坏的足球门网，及时维护跑道地胶。
篮球场、网球场
发现篮板损坏，及时更换。及时补划场地线、更换地胶，及时进行灯光维护。
保证健身器材完好率达到95%以上。
及时更换球网，补（换）地板。
拳击台的翻新与维护（油漆、更换材料等）
按规定定期游泳池消毒用、维护
体育馆及附馆
定期进行场地消毒和杀白蚁，中内空调的维护、照明及水系统维护
军事体能场及健身路径
定期军事体能场地维护（更换材料、油漆等）
（八）校园节能减排管理
为建设节约型校园，中标单位应配合学校做好节水节电工作。提供切实可行的校园节能减排设想及方案，校方可随时对中标单位的节能方案及运行效果进行考核监督。
1、管理内容
1）负责物业公司管理范围内公共区域及物业公司能进去的区域节能减排工作，制定节能减排措施并加以落实。制定、落实巡查制度，杜绝跑、冒、滴、漏和长明灯、长流水,不关电脑、多媒体、空调等用电设备及空调温度低于26度等现象。禁止使用自来水进行大面积的绿化浇灌作业。
2）负责全校的水电计量抄录及能效分析统计工作，制定年度用水用电计划。负责外单位的用水用电计量抄录、费用结算及日常管理工作，杜绝私拉乱接现象的发生。水电量的抄计必须按时准确。
3）配合校方各种节能改造项目的实施，制定改造方案并进行可行性分析和具体数据测试工作。
4）负责管理范围内可单独计量的各建筑单体的计量设备安装及二、三级计量设备的安装工作（计量设备批量改造或新增时由学校提供）。
5）根据业务需要，承担或协助校方与市、区供电局、水务集团、市节水办等部门的业务联系，办理水电设备的启用或停用的报批手续。
6）负责落实国家、省、市及学校的其它节能措施。
2、管理标准
1）达到国家、省、市及学校的基本节能要求，按单位建筑面积年均能耗下降达到规定指标。
2）物业管理期内取得一定的节能效果，完成投标书中承诺的节能目标。
3）安排节能专员负责学校物业管理范围内的节能方案及实施，杜绝长流水及长明灯等浪费现象，要求学校节能方面的有效投诉率控制在较低水平。
（九）会务服务
1、服务内容
1）校级公共会议室由中标单位负责管理。为校级会议室内举办的各种会议、接待活动等提供会务服务。中标单位应配备专业的会务服务人员，根据校方要求逢重要会议及活动期间提供专业的会务服务。
2）根据会议室预定情况，做好会议室使用前的准备工作：包括音响、投影设备的调试、会议饮水、会议用品的摆放、会议室的清洁。
3）做好会议室使用中的服务工作：根据会议要求，做好茶水、饮品等的服务。
4）做好会议室使用后的收尾工作：及时对使用的设备进行检查，保障设备的完好，对损坏的设备要立即上报管理部门，并跟踪修复情况。
5）做好会议室的日常清洁、保养工作，对故障设备要及时报修，并跟踪维修情况，及时开关门窗，杜绝设备的遗失和损坏。
6）做好会议室使用后的登记，做到使用一次登记一次，责任分明，出现问题有据可查。
2、服务范围
西丽湖校区
厚德楼104会议室、图书馆东厅、图书馆西厅、体育馆贵宾厅
留仙洞校区
明德楼101会议室、101接待室、103会议室、109会议室、207会议室、407会议室、图书馆一楼接待室、图书馆报告厅、活动中心贵宾厅，活动中心音乐厅
官龙山校区
实训楼一楼1号报告厅
（十）其它服务事项及说明
1、校级大型活动由中标单位提供搭台、摆放、搬运、场地秩序维护等必要的辅助服务，各二级学院举办活动，如需搬运等辅助服务，由各部门与中标单位协商，费用另行支付。
2、负责学校收发室工作：分发报纸，各类普通邮件（平信、明信片、汇款单、包裹单等）；登记分发杂志、快递信函、快递包裹、挂号信等；接听学校查号电话的咨询。
3、无偿负责本校搬运家具、教学仪器、图书及办公用品等搬运工作。搬运工作量超过合理范围（以每批次10人8小时的工作量计）的，费用另行协商支付。
4、负责校园的文化设施设备的管理，营造良好的校园文化氛围，包含对学校各类校园文化装饰物、标牌按时进行清洗及维护。
5、标识牌，路标，宣传牌的完善（含学生公寓、绿化带、树木、人工湖等）。
6、各企业经营单位所使用和管理的建筑物不包含在物业管理招标范围，由各企业经营单位自行负责。
7、属于物业管理的其他工作事项。
二、物业管理其它要求
1、配合监管要求（在合同执行期间，中标单位须接受市有关单位和采购单位的监管）
（1）投标单位提供的服务，均须围绕学校的教育教学及管理工作来开展，要尽量为学校的各项工作提供“零干扰服务”，即努力做到对学校的各项工作不产生干扰。
（2）投标单位应认真配合按照学校针对本项目制订的监管制度、配合学校行政职能部门及相关业务部门进行的监管。其中：教学楼管理接受学校教务处的指导和监管，场馆管理接受学校体育部的指导和监管，会务服务接受学校办公室的指导和监管，华侨城校区物管管理服务（含教学楼管理）接受校区管委会的指导和监管。
2、建章立制要求
投标单位须建立健全针对本项目所涉及的各类管理制度、服务规范、设备操作规范、安全事故防范方案、维修报请处理及应急响应制度，等等，并须得到学校的批准，以便能够保证为师生提供高效、优质的服务，加强对工作人员的职业道德教育、行为管理、技能培训，保障各种设备的正常运行，延长设备的使用寿命，杜绝安全事故及设备非自然损坏现象。
3、质量达标要求
中标单位应努力提高服务质量及效率，努力做到让学校教职员工、学生、家长以及当地政府主管部门满意；通过全面导入和推行ISO9000质量体系，达到国家建设部制定的全国物业管理示范大厦的管理水平是本物业的管理目标。
4、项目验收要求
校方按照《全国物业管理示范大厦》物业管理的标准，以及标书、委托管理合同的有关规定进行验收。
5、人员安排要求
（1）中标单位的工资标准不得低于深圳物业管理行业平均工资水平。关键岗位人员流动率保持在合理水平，保证不影响服务质量。
（2）中标单位需严格按照有关法律法规与员工签订用工合同并为员工办理有关保险，中标单位因各种问题与其下属员工产生的纠纷与校方无关。
6、资产维护要求
中标单位在合同期内有责任维护好现有的设备和资产，在签订合同前对设备和资产进行帐物移交，在合同期满前应对所使用的资产设备进行盘点和清查，对设备和资产出现丢失和损坏等情况的按有关规定进行协商处理。
7、奖惩措施
校方根据学校后勤服务监管规定及师生满意率调查，在每学期对该物业管理进行考核：考核获得《全国物业管理示范大厦》称号的，由学校对物业管理公司进行奖励；考核不合格的，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任。
8、物业管理帐目的公开要求
中标单位每季度5日前向校方提供季财务收支情况明细表
9、履约保证金
中标单位应向校方交纳履约保证金人民币贰拾万元。若中标人完成合同规定的各项管理目标，在合同期满时履约保证金无息退还；若中标人未完成合同规定的各项管理目标，履约保证金不予退还。
三、物业管理相关事项的说明
1、管理费标准
由投标物业公司根据招标文件所提供的资料自行测算。
2、管理用房
在委托管理期限内免费提供保证使用需求的管理用房及适量的员工宿舍用房。管理用房和员工用房的水电费由物业管理公司根据有关收费标准支付给学校。
3、公共水电费及发电机燃油费
公共水电费由采购单位承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类的用电），发电机燃油费由中标单位承担。
四、物业管理需要达到的目标
①按“全国物业管理示范大厦”标准进行管理。②杜绝火灾事故、质量事故。③环境卫生达标率95%。④设备完好率95%。⑤房屋完好率95%。⑥用户满意及基本满意率95%。⑦有效投诉处理率100%。⑧有效投诉率低于0.5%。⑨环境卫生、消毒、消杀、绿化达标率为100%。⑩利用现代化管理手段对物业进行管理。
以上项目要求投标单位在投标文件中承诺，未尽事宜，依照教育主管部门及物业管理部门的相关规定执行。
五、合同期限及付款方式
1、中标单位根据有关物业管理法规与校方签订的物业管理合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。
2、本次物业管理公开招标合同期限为5个月，合同起始日期在合同中另行约定，投标总价亦以5个月为准。合同期满后，经考核物业管理质量符合学校各方面的要求，采购单位将申请按市政府采购相关规定续签物业管理合同，续签合同费用由财政委员会从当年采购单位财政计划中支付。
3、项目付款方式：管理费支付时间为每2个月支付一次。如本支付方式与财政委员会有关规定相违背，则以财政委员会有关支付方式为准。
六、投标报价
1、本项目服务费采用包干制，应包括服务成本、法定税费和企业的利润。由投标人根据招标文件所提供的资料自行测算投标报价；一经中标，投标报价总价作为中标单位与学校签定的合同金额，合同期限内不做调整；
2、投标单位应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；
3、投标单位的投标报价不得超过财政预算限额；
4、投标单位的投标报价，应是本项目招标范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复，并以投标单位在中提出的综合单价或总价为依据；
5、除非政府集中采购机构通过修改招标文件予以更正，否则，投标单位应毫无例外地按招标文件所列的清单中项目和数量填报综合单价和合价。投标单位未填综合单价或合价的项目，在实施后，将不得以支付，并视作该项费用已包括在其它有价款的综合单价或合价内；
6、投标单位应先到项目地点踏勘以充分了解项目的位置、情况、道路及任何其它足以影响投标报价的情况，任何因忽视或误解项目情况而导致的索赔或服务期限延长申请将不获批准；
7、投标单位不得期望通过索赔等方式获取补偿，否则，除可能遭到拒绝外，还可能将被作为不良行为记录在案，并可能影响其以后参加政府采购的项目投标。各投标单位在投标报价时，应充分考虑投标报价的风险。&
实施方案（工作措施、工作方法、工作手段、工作流程）
按照投标文件响应情况进行横向比较，分档评分：评价为优得80%-100%分数；评价为良得60%-80%分数；评价为中得30%-60%分数；评价为差不得分。
项目重点难点分析、应对措施及相关的合理化建议
按照投标文件响应情况进行横向比较，分档评分：评价为优得80%-100%分数；评价为良得60%-80%分数；评价为中得30%-60%分数；评价为差不得分。
质量(完成时间、安全、环保)保障措施及方案
按照投标文件响应情况进行横向比较，分档评分：评价为优得80%-100%分数；评价为良得60%-80%分数；评价为中得30%-60%分数；评价为差不得分。
按照投标文件响应情况进行横向比较，分档评分：评价为优得80%-100%分数；评价为良得60%-80%分数；评价为中得30%-60%分数；评价为差不得分。
拟安排的项目负责人情况
项目负责人具有中级（含中级）以上职称、本科（含本科）以上学历、国家物业管理师注册证，每有上述1个证书得30%分数，全部都有得100%分数，全部没有不得分。
（提供项目负责人近一年单位缴交社保证明及项目负责人学校综合管理经验评价证明加盖用户单位的公章）
拟安排的项目团队成员（项目负责人除外）情况
工程部主管具有机电工程技术工程师资格证、宿管部主管具有深圳市安全主任证、绿化部主管具有园艺师证，工程技术人员全部持证上岗，每有上述1个证书得25%分数，全部没有不得分。
（以上人员均需提供近一年单位缴交社保证明，及相关证书扫描件，原件备查）
项目拟使用的车辆（工具、机器、药剂）情况
1．提供拟使用的自有车辆、工具、机器等发票、行驶证等证明材料，进行横向比较，评价为优得40%-500%分数；评价为良得30%-40%分数；评价为中得20%-30%分数；评价为差不得分。
2．拟使用的清洁药剂具有产品质量监督检验机构所出具的检验报告的得50%分数，没有不得分。
（提供相应证明材料原件扫描件，原件备查）
参与现场踏勘的得100%分数，没有不得分。以业主开具的现场踏勘回执作为得分依据。
综合实力部分
投标人资格情况及通过相关认证情况
投标人通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、GB/T28001职业健康安全三证认证体系，且认证范围包括学校的，每有1项得30%分数，3项全有得100%分数。
（提供相应证明文件原件扫描件，原件备查）
投标人同类项目业绩情况
具有正在服务的学校物业管理服务经验（要求至少包括保洁、绿化、维修、宿管4项服务内容，服务期不少于1年，合同金额不少于400万元），每有1个项目得20%分数，最多100%分数，没有不得分。
（提供中标通知书或合同关键页扫描件，及用户出具的项目履约验收评价或用户意见书）
投标人获奖（荣誉）情况
正在服务的物业管理项目获得政府部门（国家住建部）颁发的国家级优秀项目，每有1个得10%分数，最高100%分数，没有不得分。
（提供相应证明文件原件扫描件，原件备查）
投标人纳税（营业收入、财务）情况
对企业2014年总纳税进行横向比较，评价为优得80%-100%分数；评价为良得60%-80%分数；评价为中得30%-60%分数；评价为差不得分。
（提供会计师事务所审计报告原件扫描件，原件备查）
投标人规模（员工人数）情况
考察投标人规模（员工人数）情况，根据投标人响应情况进行横向比较，分档评分：评价为优得80%-100%分数；评价为良得60%-80%分数；评价为中得30%-60%分数；评价为差不得分。
（提供投标人员工近三个月社保证明扫描件，原件备查）
环保执行情况
以投标人在投标文件中提供的承诺为依据，投标人没有受过环保主管部门行政处罚的得100%分数，受过环保主管部门行政处罚的不得分。
项目完成（服务期满）后的服务承诺
按照投标文件响应情况进行横向比较，分档评分：评价为优得80%-100%分数；评价为良得60%-80%分数；评价为中得30%-60%分数；评价为差不得分。
报价合理性部分
报价合理性
1、清洁工正常工作时间基本工资：投标人承诺的清洁工正常工作时间基本工资水平，以2030元/月为基准，每增加50元加10%分数，满分为30%分数。以《项目费用支出清单》为准。其他人员工资按招标文件要求。
2、宿管员、绿化工、维修工正常工作时间基本工资：投标人承诺的宿管员、维修工正常工作时间基本工资水平，以2030元/月为基准，每增加80元加10%分数，满分为30%分数。以《项目费用支出清单》为准。其他人员工资按招标文件要求。
3、本项目企业管理费支出：企业管理费用占总报价比例不低于5%的得20%分数，否则不得分，以《项目费用支出清单》为准。
4、本项目的人本成本支出：人工总成本占总报价比例不低于70%的得20%分数，否则不得分，以《项目费用支出清单》为准。
公开招标项目评定分离申报事项一览表
需明确事项名称
授权评审委员会定标
非授权评审委员会定标
是否派代表参加评审
填写“是”或“否”
填写“综合评分法”或“最低价法”
　综合评分法
填写“综合评分法”、“定性评审法”或“最低价法”
物业管理.zip &
采购需求质疑及回复列表
( 物业管理 )需求公示
采购人名称
深圳职业技术学院&
财政预算限额（元）
********或后可见&
原物业管理合同到期，进行新的服务期招标&
投标人资质要求
1、投标人必须在中华人民共和国境内注册并具有独立法人资格； 2、投标人必须为已在深圳市采购中心注册的供应商；3、投标人必须具有国家一级物业管理资质； 4、在政府采购最近三年内无骗取中标、严重违约及重大安全及质量问题之一；5、本项目不接受联合体投标，且不得将项目分包或转包。&
服务类清单
序号采购计划编号 需求内容 数量单位备注财政预算限额(元)
PLAN--000218&
具体技术要求
深圳职业技术学院是深圳市人民政府举办的一所全日制普通高等学校，现有留仙洞、西丽湖、官龙山、华侨城、凤凰山五个校区，校园总面积236.02万平方米，校舍建筑面积58.84万平方米，其中教室 10.75万平方米，图书馆5万平方米，体育馆2.58万平方米，实训实习场所10.08万平方米。全校普通全日制在校生2.4万余人，各类成人学历教育及自考学生6900余人，港澳台及外国留学生172人，在编在岗教职员工1620人。学校办学条件优良，基础设施完善。学校实行社会化管理的物业情况如下：
本项目委托管理的物业为留仙洞、西丽湖、官龙山、华侨城四个校区的物业，建筑面积共约377500平方米。
1、西丽湖校区主要招标物业一览表
建筑物/构筑物名称
建筑面积（平方米）
学生宿舍F/G
第一工业中心
第二工业中心
第三工业中心
第四工业中心
金工实训室
电教信息楼
行政科研楼
综合体育馆
体育馆附馆
体育场配套用房
游泳池附属房
创意创业园
校卫队营房
中心广场附属房
10KV配电中心
教工食堂4楼活动中心
其他附属建筑（汽车队及维修厂等）
建筑面积合计
2、留仙洞校区主要招标物业一览表
建筑物/构筑物名称
建筑面积（平方米）
第一教学楼
第二教学楼
学生活动及艺术中心
图书电教楼
行政办公楼
第一实训楼
第二实训楼
教工食堂3楼活动室
校卫队营房
其他附属建筑（后勤仓库等）
建筑面积合计
3、官龙山校区招标主要物业一览表
建筑物/构筑物名称
建筑面积（平方米）
教学综合楼
校卫队营房
其他附属建筑（学生食堂负一楼等）
建筑面积合计
4、华侨城校区主要招标物业一览表
建筑物/构筑物名称
建筑面积（平方米）
学生公寓9栋
教师公寓2栋
体育器材库
学生食堂负一楼
其他附属建筑
建筑面积合计
5、室外体育场地
足球场一个（人工草坪，含400米跑道）；室外篮球场28个；室外网球场6个；室外排球场4个；室外健身路径3块；室外游泳池1个；华侨城体育运动场1个（人工草坪，含250米跑道）；其它健身、训练场区等。
6、公共绿地
校园公共绿地总面积约45万平方米。
7、广场、喷泉及水池等
西丽湖校区：大运广场、广场喷泉、行政楼正门喷泉；留仙洞校区：四方广场、仁智广场、图书馆前喷泉；官龙山校区：大门广场；等等。&
一、物业管理内容及标准
（一）环境卫生及防疫消杀管理
1、管理内容
1）基本管理内容
（1）做好学校红线以内所委托管理的露天地面公共区域、以及所委托管理的建筑物的公共区域的卫生保洁与管理。具体包括：连廊（走廓）走廊通道、楼梯、电梯、扶梯、消防设施、楼顶平台（含玻璃平台）、梁、柱、内外墙体、墙面、天台、天花、灯饰、风口、宣传栏、凉亭、警示牌、悬挂牌（含门牌）、雕塑、配电房、设备房、门卫、门厅、卫生间、洗漱间、门窗、玻璃、地面、绿地、各类沟井与管道、马路等，以及其它未列明、但包含上述指定范围以内的场所及设施用具。
（2）做好全校垃圾收集清运、化粪池的清运，并办理有关清运手续。负责垃圾压缩中转站的使用、保养及维修，垃圾清运每天一次，在垃圾清走以后要及时对垃圾压缩站清洗、消毒。
（3）所有建筑物外墙、可清洗内墙清洗，一年一次，玻璃幕墙一年两次；室外广场、喷泉、水池每月清洗一次，并根据实际情况增加清洗次数，以保证场地及设施的洁净；保证已投入使用需打蜡保养的PVC等地板每年不少于2次打蜡保养。
（4）定期开展除“四害”及卫生消杀工作，严格按照上级有关部门规定进行定期的防疫消杀工作，在流行性传染病高发期或爆发期以及春夏孽蚊滋生季节要严格按校方或上级有关部门要求组织消杀；重点做好工业中心、洗手间等物业及周边的除“四害”及卫生消杀工作。
（5）保证所有洗手间（宿舍内除外）的纸篓、洗手液、干手机、除味剂等卫生用品的正常使用；各个场所、门厅、电梯地毯的购买和及时清洗及更换；垃圾桶的更换补充由中标单位负责：投标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为投标单位投资，中标后必须实施。
（6）负责校干道两旁视线范围内荔枝林（荔枝山上除外）、校汽车队停车场的清洁，以及人工湖清洁和管理。
（7）节假日、主要接待或举办活动时须配备充足保洁员，及时跟进打扫，清理现场垃圾，保持环境清洁卫生。
（8）建筑物各部门办公室（值班房）、仓库、学生宿舍及教师公寓房间内、交流中心客房等清洁卫生由校方各使用单位自行负责（校卫生所诊疗室按需要由中标单位定期打扫）。
（9）食堂等经营性单位经营场所建筑物内的清洁卫生及防疫消杀工作由经营单位自行负责。
（10）官龙山校区学生公寓外墙体以内的清洁卫生由使用单位负责，留仙洞校区学生公寓围墙以内的清洁卫生由使用单位负责。
（11）食堂隔油池的管理由食堂负责。食堂的排污清淤管理以隔油池为界，隔油池以内由使用单位负责，隔油池以外由中标单位负责。
（12）属于物业管理的其他工作事项。
2）其他管理范围及要求
建筑物/构筑物
环境卫生及防疫消杀管理具体要求
教室内由学生自行打扫，之后由中标方负责二次清洁；每学期开学前、后做好各教学楼的整体大扫除及消杀工作（要求清洗教学楼内窗帘、风扇、教学用具等）；对于教学楼内墙面等污染或损毁较严重的部分应及时采取措施清理或修缮。
1、日常保洁中注意垃圾的及时清运、“零干扰”服务；
2、中标单位应及时对各教室卫生情况进行检查及完善，保证教学环境的整洁。
卫生间需配备纸巾盒并保证纸巾、洗手液、空气清新剂等的供应
公共阅览室内清洁卫生，不包括书架和书；卫生间需配备纸巾盒并保证纸巾供应
需提供图书馆门厅及会议厅的保洁及会议（展览）后的垃圾清运工作
羽毛球场（馆）、健身房、乒乓球室、综合训练室、击剑场、篮球场、网球场、游泳池周边及设施的的清洁消杀工作，运动场看台、座位、地板、跑道、场地及相关设施的清洁、维护，杜绝卫生死角。（具体要求见下文体育场馆管理条款）
特别做好更衣室（卫生间）的保洁消杀工作
工业中心、实训大楼
1.电子技术实训室、金属工艺、数理实验室、机械基础实验室、电子基础实验室、汽车实训室等指定实训室室内常规保洁，以及根据需要需提供保洁服务的其它实训室的常规保洁。室内仪器、设备等的清洁除外。
2.各学院办公区域的卫生间配备手纸巾并保证纸巾、洗手液等的供应。
1、实训室的常规保洁包括地面、门窗、天花板、灯管和风扇等的保洁
2、其它实训室根据实际需要提供一学期一次的常规保洁
所有机房保洁、防鼠防虫，要求每周一次机房地毯打理和桌椅等的全面打扫。电脑等教学仪器的卫生清洁除外。
1、包括西丽湖、留仙洞、官龙山、华侨城校区共109间机房；
2、机房的打扫应与教学安排相协调，保证对教学的零干扰。
3、保证不发生因清洁作业不当导致电脑等教学仪器损坏的情况。
校园网核心机房（西丽湖校区10个，留仙洞校区28个）的保洁。电脑等仪器设备除外。
核心机房的空调要求每个月清洗一次；地板门窗每半个月清洗一次
学生活动中心
多功能室、音乐厅常规保洁，根据需要定期全面打扫。
清洗化生学院西丽湖校区温室路面青苔
需专业设备清洗，1次/月
2、管理标准
1）清洁卫生工作流程和质量标准
每日清扫一次，清运垃圾两次，每日拖抹一次
无杂物、无黑尘、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放、挂墙设施、扶手无尘，地面无拖痕
楼梯扶手、栏杆的清洁
扶手每日擦抹二次，栏杆每日擦抹一次
无黑尘、无污迹、无蜘蛛网、无死角、死皮
每日拖扫两次，每月打磨一次
无垃圾杂物、无泥沙、无污渍、无黑尘、无死角、拖痕、无卫生死角
无污迹、无灰尘杂物，不锈钢表面0.5米可映出人影，镜面不锈钢表面三米内能清晰映出人影像
墙面、开关按钮清洁
无广告纸、无蜘蛛网、无积尘、污迹等
电子门、信报箱清洁
每日擦抹一次
无黑尘、无污迹等
消防栓、消防管道、配电箱等清洁
无蜘蛛网、无积尘、污迹等
外抹每月二次，内抹每月一次
灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩无蜘蛛网，保持明亮洁净
宣传栏、标识牌不锈钢表面清洁
宣传栏、标识牌每日清洁一次，不锈钢表面每日一次
宣传栏、标识牌无污迹、无斑点、积尘，表面光亮可映出人形
天面、平台清洁
无垃圾、无积水、无死皮青苔、无杂物、无堵塞
自行车棚（房）、停车场清洁
每日两次，停车场每周冲洗一次
无垃圾、果皮、纸屑、杂物、灰尘、积水，自行车摆放整齐，汽车停放有序，及时处理油块油迹
公共场地和马路的清洁
无泥沙、无垃圾杂物、无积水、无污迹、无死角、无杂草
垃圾房（池）、垃圾桶的清洁
每日一次清扫，每周两次消杀
无滴水、无蚊虫孳生、无异味、无污迹、无张帖广告，日清洁达99%以上
化粪池及相关管道
每年清理两次
垃圾中转站清洁
每日冲洗，每周消杀一次
内外墙干净。无明显垃圾，水沟、地面无积水、无蚊虫孳生、无臭味异味，日清理100%
排水沟、排污管、污水井、楼宇内消杀
少蚊、蝇、蟑螂，无鼠，消杀率达99%以上
2）消杀服务工作标准
阳性地方无鼠迹和鼠痕，不能见老鼠活动
天台、消防通道、地下室、绿化带
白天在室内外不见老鼠活动，绿化地上无鼠洞
白天和晚上在室内不得见有苍蝇
垃圾桶、垃圾房
检查其周围在可见范围内不得超过6只
白天和晚上在室内不得见蟑螂活动的痕迹
下水道、污、雨水井
平均查见数不超过1只/150平方米
校园内白蚁防治
需进行专业白蚁防治，校园内林木、建筑物内无白蚁及蚁害现象。
白天和晚上不得见有蚊虫
可见范围内蚊虫数目不超过10只
（二）园林绿化管理
1、管理内容
1）基本管理内容
（1）负责全校范围内的绿化管理。校园范围内的荔枝树、芒果树、龙眼树等果林的管理、养护、采摘、分配由校方自行负责。
（2）负责承担校区红线图以内所委托管理的室外绿化的维护、保养、修剪造型、施肥、浇水、除杂草、补苗、松土、杀虫、杂物清除等管理，游泳池、水景观、园林小品的养护和管理。现有绿地所需补苗费用由中标方负责，新增或改造绿地的费用由校方承担。
（3）学校各种会议、接待工作、庆典活动、节日（元旦、春节、五一、国庆等）用的摆花，公共场所，所有室内办公场所的绿化管理及花卉的更换摆放，盆栽鲜花共不少于10000盆，荫生花卉不少于4000盆。
（4）办公室内（不包括企业经营单位）摆放的花木数量，根据双方确定的品种和数量标准摆放，超过标准或遗失的由甲方各部门自行负担费用或赔偿。
（5）绿化工程在养护期内的养护和费用由具体项目的施工单位承担，并应保证其成活。中标单位在养护期满并办理交接手续后，负责养护、管理及费用。
（5）绿化垃圾要及时清运到校外。
（6）配合学校做好园林绿化、物业管理专业的部分教学任务和实训工作，无偿满足园林实训室实训对苗圃、器械等的要求。
（7）属于物业管理的其他工作事项。
2、管理标准
1）有专业人员管理，管理制度完善、可行；实行标准化作业，由专人负责检查、监督。
2）园林绿化工作流程和质量标准，达到《深圳市一级养护标准》、《城市绿化工程施工及验收规范》。
3）园林绿化工作流程和质量标准
草地清洁养护
每天清洁两次，春夏秋每半月修剪一次，冬季每45天修剪一次。做到每日清洁绿化带内垃圾、杂物、枯枝、落叶，及时除杂草，使乔、灌木树盘整洁、疏松。
无枯萎、无落叶、无垃圾、饮料罐、无石块杂物，少见杂草，无病虫害。
生长高度5-8公分，成活充达98%以上，杂草控制在2%以下
绿篱花球修剪养护
每15天修剪一次
长势良好，造型美好，修剪整齐，无干旱缺水、无杂草、无枯枝及缺苗，无病虫害。
生长高度80公分以上，100公分以下。达标99%以上
乔灌木的整形修剪养护
乔木每年1-2次，灌木每年9次。乔木树冠整齐，无枯枝、断枝、徒长枝，一个月进行一次整形修剪。灌木修剪成形，生长健壮。花带修剪平整、造型突出，及时剪除徒长枝、萌蘖枝，半个月进行一次整形修剪。草坪生长季节每月修剪一次，剪草机剪完草后5天内修完草边，马上浇一遍透水。草地高度保持在3-10cm内。盆花及时修剪枯枝黄叶、绑缚树形。
造型美观，形态逼真，长势良好、无干枯枝条、无干旱缺水、无杂草
成型，整齐，灌木等新长枝条不超过15厘米；无病虫害。
花卉盆栽管理
不定期剪枝、修理
叶片茂盛，枝条均匀，花朵鲜艳，枝叶无尘、无杂草
成活率达98%以上
定期巡查、浇水、施肥
少见病虫害
成活率达99%以上
补苗、补草
花草、树木、草坪有缺损现象，及时汇报、补种，发现人为或车辆损坏的及时制止、汇报，妥善处理。
病虫害的防治
每周抽查，每月普查。花灌木、草坪生长季节每二月打一次药，个别有病虫的地方及时打、多次打，直至消灭为止。打药时戴手套、口罩，农药配比按照规范。
保证无病虫危害，一旦发生，十天内得到控制
完好率99%以上
风暴前加强预防，风暴后及时处理
风前设立支柱疏剪枝叶；风后12小时内无断枝、落叶，树木无倒斜；草地内无1平方米以上积水。及时清理被台风暴雨吹倒的树枝，及时扶植倒伏的树木（2小时内）。
把损害减少到最低限度
草地每月一次（阴雨天施），乔灌木每季一次，冬季施加花生麸、蘑菇肥、饼肥等做为底肥
保证不因缺肥及养分不足而长势不好，枯萎或死亡
绿化带视天气情况适量浇水，不能有缺水现象。
盆花浇水见干见湿、以浇透为准。
用水以人工湖水为主
维护好喷淋设施、水龙头、花池、绿化牌等，有损坏现象及时汇报。
4）主要建筑物及场地绿化要求
建筑物/场地
绿化管理要求
学校各办公楼门厅
根据校方要求摆放合适的艺术盆景，并进行良好的绿化维护。
各行政楼、工业中心办公室内
室内摆花教师每人一盆（规格高度30-60公分），中层及以上干部办公室适当增加数量及规格。
养护期间要求做到“零干扰”服务；寒暑假可回收养护
行政楼、教学楼等主要建筑物
根据校方要求，重要接待活动、庆典活动、法定节假日等期间，在主要建筑物里按相应规格进行绿化盆景的布置与协调，以及活动或节日结束后的清理。
接待活动、庆典活动、法定节假日等。
要求适度高于校内其他主要建筑物的绿化标准，按照图书馆要求为师生提供幽雅美观的读书环境。
校级会议室（厅）
根据校方要求，逢重要会议期间，按相应规格进行绿化盆景的布置与协调，以及会议结束后的会场清理。
主要是在校级会议室举办的各种会议
学校主要出入口
根据校方要求在学校各校区主要出入口合适位置布置养护良好的盆景等绿化景观。
（三）公用设施、设备维护与管理
1、管理内容
1）基本管理内容
（1）所委托管理范围内的房屋建筑本体（含室外非机电设备设施）、校内道路、围墙、边坡的维护与管理。
（2）电梯、中央空调、分体空调，供配电设备、发电机、公共照明，供水设备、水塔水池、给排水系统等各类公用设施维修、维护，确保正常运行或处于良好的备用状态。中央空调、发电机在运行期间，要有运行维护人员值守。
（3）电梯维护保养。聘请具有相关资质的专业公司按行业标准进行电梯维护保养和年检、并购买电梯商业责任保险，并报后勤基建处备案。专业公司运行维保人员要具有上岗资质证书，并在学校现场驻点；中标单位要按每10台电梯配备1名安全管理人员。
中标单位需与学校签电梯授权使用合同，并到市特种设备安全管理监督部门备案。
（4）变压器、高压环网柜及管网维护、高低压配电柜及管网等维护、动力及楼层照明配电箱维护。运营维护人员要具有高压上岗资质证书和相关证件，人数配备符合行业规范要求，并向校方主管部门报备。
配电房电容补偿率不低于90%，电容器更换周期原则上两年更换一次；配电房母排（联结点）巡查每天至少8次，并有记录温升情况，以供校方主管部门检查。
（5）水泵房管理。配备足够人数的具有相关资质证书和相关证件的运营维护人员，并向校方主管部门报备。
运行维护人员实行24小时值班，定时检查水泵轴承及设备零配件,按照实际使用工况及时更换维修；做好水泵房设备维护保养、轴承及零配件更换以及运转情况记录，以供校方主管部门检查。
（6）给排水系统：沟、渠、池、井、管道疏通及污物抽排。隔油池每星期清理一次，雨水井需每月打开井盖检查一次。如有堵塞及时清理，需要做好记录以备校方主管部门查验。
（7）中央空调的维修保养。聘请具有相关资质的专业公司按行业标准负责维护保养。相关运营安全管理维护人员具有上岗资质证书和相关证件。
定期检查中央空调压缩机冷冻油和冷媒的油量及压力，必要时进行冷冻油和冷媒更换及补充；定期检查中央空调控制系统传感器及线路,并按照实际使用工况及时更换维修；定期检查中央空调系统使用轴承及设备零配件,并按照实际使用工况及时更换；要有中央空调系统冷冻油油量、冷媒压力、冷冻油及冷媒更换补充、控制系统传感器及线路更换维修、轴承及零配件更换、设备维护保养以及运转情况记录。
（8）水处理、二次供水水池定期清洗、消毒。聘请具有相关资质的专业公司负责清洗、消毒，并进行水质检验，每学期一次。要有相关检验报告，并报校方主管部门备案。
（9）学校公用办公家具（仍在保修期内除外）的维修、维护。办公家具的新增和更新由校方负责。
（10）学生公寓监控和防盗报警系统的改造和补漏、移交前的维修由校方负责，移交后的日常维护和维修由中标单位负责。其它监控和防盗报警系统的更新或增加、维修保养由校方负责。
（11）学生活动中心多功能室的电器音响类设备的定期维护保养，校方承担维修和更新费用。琴类设备的维护和保养由校方相关部门负责。
（12）协助校方做好西丽湖校区太阳能设备的管理和维护保养。
（13）消防器材、校园网络系统的维修保养由校方负责。
（14）停车场管理：读感器及道闸开户智能联运系统维护由校方负责。
（15）中标单位要加强对华侨城校区物业维修技术力量的配备，保证物业维修的效率及质量。
（16）食堂及留仙洞、官龙山校区学生公寓等非托管部分水电维保以接入总表（或总开关）为界，总表（总开关）以内由使用单位负责，总表（总开关）以外由中标单位负责。
（17）保修期内的设备或设施的维修保养，由供应商或施工单位负责，维保过程中中标单位负责联络和协助工作；保修期后，由校方、供应商或施工单位与中标单位正式移交后，由中标单位负责管理和维保。
（18）无偿配合学校的供水、电、空调、物业管理等相关专业学生的教学和实训。
（19）属于物业管理的其他工作事项。
2）其它管理要求
（1）按照《电气运行规范》对校内电气设备进行定期检测；保证无功补偿装置的有效正常投入，确保功率因数符合规定要求；确保故障设备配件的及时更换；对于紧急发生的供配电和给排水问题，中标物业管理公司应该做好应急预案，并在第一时间赶到现场进行处理，保证学校的教学和生活秩序。对于重大的活动的供保障问题，由校方监管部门协同中标单位司与市区供电局进行联系。
（2）大型设施、设备因长期超负荷运行或使用年限过长的原因导致故障，单次单项单件维修零配件费用超过两万元的项目，由中标单位提交故障报告，经校方确认属实的，零配件费用由校方承担。属于零配件正常故障或乙方维修维护不到位造成的故障，由中标单位负责维修并承担费用。
对于已过保修期，尚未到报废年限的设备维修，如果维修成本过高，经中标单位提出书面报告且经校方确认同意，由学校更换新设备。
（3）建筑本体及校园道路、围墙、边坡的维修，地面、墙面超过5㎡，天花板超过10㎡的维修，报校方主管部门审批后，由校方承担材料费用，由中标单位负责实施。属于管理和维护不到位造成的，由中标单位负责维修并承担费用。
（4）校内单项单次5000元（含）以下物业管理范围内的建筑物及附属公共设施设备的改造或新增项目，需报校方主管部门归口审批后，由中标单位负责费用及实施（不包括室内装修、装饰）。
（5）墙壁粉刷项目：①根据校方要求，合同期内完成累计每年平均不低于8万平方米的集中粉刷。优先保证教学楼、行政楼、学生公寓等重要建筑物的墙体成新度及整洁度，每年要制定计划并对毕业生宿舍的墙面进行整体粉刷和修补（约占全部宿舍的三分之一）。②其它零星粉刷项目。
2、管理标准
1）公共设备维修养护服务标准
（1）建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施。
（2）制定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作}