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银行专家提醒，如果一笔贷款已经还了好几年，再提前还贷就相当于把最优质的"低息贷款"还掉了，反而不划算。 20年还个六七年，利息已还掉一半 “现在市民常用的一种贷款方式是等额本息法。”一名理财师说，以某贷款人在2002年11月房贷40万元(纯商贷)20年限为例，总共还
　　银行专家提醒，如果一笔贷款已经还了好几年，再提前还贷就相当于把最优质的"低息贷款"还掉了，反而不划算。　　20年还个六七年，利息已还掉一半　　“现在市民常用的一种贷款方式是等额本息法。”一名理财师说，以某贷款人在2002年11月房贷40万元(纯商贷)20年限为例，总共还款240期，同年12月开始首次还款，排除期间的加息因素，以2002年底的利率为准。　　她说，按照这个来算，20年贷款人总共支付的利息为元，每月还款均为2822.97元。当贷款人还满4年时，已还利息87807.75元，是总利息的近32%。计算贷款人还完贷款总利息的50%左右时，是6年8个月，这时已偿还银行的利息是元，而离20年的还款时间还有13年4个月。笼统可以理解为：前1/3年限利率10%、中1/3年限利率5%、后1/3年限利率2.5%。　　贷款人在前面几年所还的本金较少，利息较多，而之后的每月所还的本金越来越多，再提前还贷，主要还的是本金的钱，贷款人的贷款年限是选择20年左右，如果已经贷了五六年了，这时再提前还款没有多大必要了。　　两种情况不适宜提前还贷　　“诉之于外”后，我们再来“求诸己”。“最重要的指标不是节省利息的多少，而是家庭财政的承受能力、对收入预期的判断以及所持理财观念，最适合的才是最有效的。”民生银行一负责人说。　　上述业内人士说：“办提前还贷适合于年龄偏大的人，一方面他们受传统观念影响，倾向于无债一身轻，另一方面他们收入增长的空间较小，也无力承担风险带来的波动。”上文中刘先生与父母的意见分歧也正于此。与稳妥小心的父辈相比，尚且年富力强的他显然对自己未来几年的收入保持较高预期，并具有更好的投资风险承受力。　　房贷还款方案的设计也需要被列入考虑范围。中信银行一理财师认为，有两类贷款者不宜提前还贷。一类是已进入还款阶段中期的、使用等额本息还款法的，由于提前还款是通过减少本金来减少利息支出，如果中期之后提前还款，更多偿还的是本金，实际节省的利息有限;二是还款期已达到1/4的、使用等额本金还款法的消费者，此时月供的构成中，本金开始多于利息，此时提前还款，也不利于有效节省利息。 　　负利率时代要不要提前还贷? 五种提前还款方式　　观点一：不如手头留活钱　　在目前货币紧缺、信贷紧缩的环境下，提前还贷并不是一项好的选择。现在想要贷款的人很多，这时候把钱还了房贷，等到想用钱的时候再贷出来就难了。建议选择一些短期的理财产品，如三个月以内的产品，等到国家宏观政策明朗、有明显投资机会时进行投资，把资金的主动权握在自己手上。　　负利率时代，银行存款实质上“缩水”是正常现象，风险承受度较高的投资者可多关注股票和基金的机会，选择基金定投是一个不错的投资方式。对保守型的人而言，选择低风险的银行理财产品较为可靠。目前，一年期银行理财产品的预期年化收益率约3.5%至4%左右，超过当前CPI涨幅。目前银行主攻的理财产品是3个月内的短期、超短期保本或稳健型理财产品，某行还有以1天、7天、14天、30天、60天和90天为周期的产品系列,为有不同流动性需求的市民提供多样化的选择。&&详情请点击　　个人住房贷款提前还贷流程 各大银行提前还贷规定　　 　　银行加息预期下，要不要选择提前还贷呢?还是先来了解下提前还贷流程吧。　　第一步：先看中有关提前还贷的条例。看合同时要注意提前还贷是否须交一定的。　　第二步：向贷款银行电话咨询办理提前还贷部门的地点、电话及办理提前还贷所需要的条件。　　第三步：按照咨询到的电话打电话或亲自到相关部门提出提前还款申请。　　第四步：借款人携相关证件亲自前往借款银行，填写《提前还款申请表》。　　第五步：提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前还款的金额。
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贷款66万,年利率6.765%,这样按揭十年,每个月要还多少
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哪种贷款可以一年一还
&&&&&&贷款是现在人们生活中经常用到的，贷款的种类也有很多，通常分为抵押贷款和信用贷款，贷款的方式途径也有很多，除了常见的银行贷款以外还有地方小额贷款公司，但是贷款同时也伴随着风险，借款人需要衡量自身经济能力去选择。
哪种贷款可以一年一还－攻略
一年贷款提前还合适吗
　　银行贷款利率一提再提，搞得“房奴、车奴”焦头烂额。部分贷款者开始了提前还贷的行动，没想到提前还贷却莫名地多付出了利息，这是怎么回事呢?
　　去年，王小姐用房产抵押向银行借了一......
　　银行贷款利率一提再提，搞得“房奴、车奴”焦头烂额。部分贷款者开始了提前还贷的行动，没想到提前还贷却莫名地多付出了利息，这是怎么回事呢?
　　去年，王小姐用房产抵押向银行借了一笔50万元的一年期个人消费贷款，贷款利率为7.254%（在贷款基准利率上上浮），贷款于一年后到期。为了节约利息支出，她于今年提前归还了50万元的贷款。
　　还款后，江小姐回家仔细一算，发现有问题，似乎银行多收了利息。就算到期还款，利息也才36270元，提前一天还款少占用银行资金一天，却还要多支付利息？
　　后来江小姐电话询问银行，才知道原来银行有规定：一年贷款，实行“一次性还清贷款本息”的还贷做法：贷款到期还款，利息按“贷款本金×年利率”计算；贷款提前还款，按“贷款本金×贷款日利率×贷款实际天数”计算利息。银行对于日利率的计算公式为：年利率÷360天。
　　根据银行的规定，江小姐若于3月29日贷款到期时归还贷款，则银行就按到期还款计算利息，计算公式如下：
　　贷款本金500000元×年利率7.254%×1年＝36270元。
　　而江小姐3月28日还款，银行则按实际贷款天数364天计算利息，计算公式如下：
　　贷款本金500000元×（年利率7.254%÷360)×实际贷款天数364×1年＝36582元。其中，日利率＝年利率7.254%÷360。如此一计算，江小姐提前还款显然还要多支付利息312元(36582元-36270元)，真是吃大亏了。
　　其实，对于是一年贷款，提前还贷并不一定就节约利息支出。提前还贷能不能节约利息支出，就得看是提前几天。因为银行的年利率是360天计算的，而一年却有365天，这之间差了5天的时间；借款的实际天数360天，就是提前还贷与到期还贷利息支出相同的平衡点。因此，若提前还贷，使贷款的实际天数少了360天，就能节约利息支出；相反的，若提前还贷，使贷款的实际天数大于360天，就会很冤枉地多支付利息了。
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哪里可以查到美国商业银行的一年期存贷款利率
美国商业银行可以在FED利率基础上,根据客户信用等级,自行确定利差,所以如果要参考,还是选择FED邦基金利率比较好.FED利率是5.25的年率，商业银行同业间的报价也就差个0.25，一般可以拿到5.0......
美国商业银行可以在FED利率基础上,根据客户信用等级,自行确定利差,所以如果要参考,还是选择FED邦基金利率比较好.FED利率是5.25的年率，商业银行同业间的报价也就差个0.25，一般可以拿到5.00/5.5这样，对个人就更高，这就是利差，也就是商业银行的经营利润。所以要想得到统一的标准，还是考察邦基金利率比较好。如果需要分析利率变动和市场/大银行对FED调息的看法，可以关注欧洲美元期货/期权的报价，很多境外新闻中提到的“市场认为美国调降利率的可能性为73%”，就是根据期权报价换算的。FOMC会议纪要也可以参考。中国的情况比较特殊，是执行央行指导下的固定利差，而且利差定得很高。
存贷利差贷款利率-存款利率贷款利率一定会比存款利率高，不然就是折本买卖对吧。以工行为例：现在一年期人民币存款利率是2.25%，一年期贷款利率是5.31%。那么存款利差5.31%-2.25%3.06%至于放在央行的准备金一般来说是要付利息的，但恕我浅陋，对我国的情况不是很确定。不过可以肯定的是，就是有，也是很低的，象征性的。
　　金融结构调整银行业综合改革是商业银行流动性过剩的内在原因　　首先是在我国经济转型过程中，现代金融组织体取代传统金融组织体导致存差的出现。1995年《中国人民银行法》和《商业银行法》等列金融法律颁布后，我国现代金融组织体基本确立。但我国传统金融体与计划经济相适应，在这体下，专业银行都是国务院直属的经济部门，分别履行不同职能，根据政府的计划安排承担不同的贷款业务。国家主要采取“信贷计划”和“现金计划”调配资金，实施其对金融的管理。宏观上，按照“贷款－存款＝现金”发行，这三个科目就构成了银行资产负债表的主要科目。如果贷款大于存款，就称存在“贷差”，意味着流动性不足；如果存款大于贷款，则称为“存差”，意味着流动性过剩。1995年后确立的现代金融组织体与传统计划经济下金融体的一个不同之处在于建立了由实施宏观调控和金融监管的中央银行和提供金融产品及服务的各类商业性金融机构共同构成的双层结构。在这新的结构下，货币发行和各类金融机构缴存的准备金存款构成的“基础货币”，是中央银行货币调控的核心。然而，构成基础货币主体的准备金存款是商业银行吸纳的存款的一部分，商业银行上缴准各金存款就意味着它不能将自己吸收到的存款用于全部发放贷款，于是出现了存差。　　相关金融法律的制定决定了存差的必然出现是商业银行流动性过剩的制度原因　　为了维护金融体的稳定和保障存款人的利益，我国于1991年开始实施的《商业银行法》第三十九条第二款关于商业银行贷款时应遵守的资产负债比例规定：“贷款余额与存款余额的比例不得超过75％”。也就是说，我国商业银行体应保有不低于25％的存差。但根据统计数据来着，我国贷款与存款的比例直到2004年才降到75％以下。事实上，贷款与存款的比例规定是一个全球金融界的通则。下表将我国存贷款比与世界其他国家进行了比较：　　表：2006年世界主要新兴市场国家和美日存贷款比例　　国家　　中国　　美国　　日本　　印度　　泰国　　巴西　　存贷/贷款　　66.58％　　64.24％　　64.05％　　63.89％　　65.36％　　66.53％　　数据来源：作者根据IMF数据资料以及各国年度金融报告、银行业报告与统计年鉴整理而来。　　由此可见，我国银行业存贷比的下降在同类新兴国家中并非罕见。事实上，我国的存差在与美日以及其他新兴国家的数据比较中仍然稍高。因此，银行业存差的出现并非危机信号，而是我国金融体向现代化、国际化转型过程中的必然现象。　　现代商业银行风险管理的加强是银行流动性过剩的推动力　　传统金融组织体下，央行以计划为核心，通过下达指标来控制贷款规模，从而控制整个宏观经济的运行。相当长的一段时间内，为了在推进市场化的进程中实现经济的高速增长和社会的稳定，中央银行对商业银行贷款的业绩考核既不与风险挂钩也不与回报挂钩，只与贷出的数量挂钩，这使得商业银行大规模放款成为20世纪80年代和90年代几次经济过热的主要原因。1997年，人民银行颁布了《有效银行监管核心原则》和《关于改进国有商业银行贷款规模管理的通知》，逐步推行商业银行信贷风险管理。2002年，我国银行业全面推行贷款五级分类管理，加强了对贷款风险的审核力度。同时，股份制改革后的商业银行成为独立的产权载体，自行承担贷款的风险和损失，计划经济体制下的“国家信用”已不复存在，这就使得商业银行在发放贷款时必然秉持审慎原则，导致贷款规模的下降。　　外资持续流入引起的多倍存款创造和对国内信贷资金投放的挤出效应是当前商业银行流动性过剩的诱导原因　　年期间，我国每年引进外资规模一直超过500亿美元，2006年更是超过了一万亿美元。随着外资流入规模的持续增加，外资从旱期对中国国内资金存在的挤入效应逐渐转变为挤出效应，这一点己经引起了许多学者的关注，比如中国社会科学院的江小娟。外资的流入除了直接增加企业外部资金来源进而代替银行贷款外，还因中央银行出于稳定人民币汇率需要，频繁干预外汇市场而投放了大量基础货币，并通过银行多倍存款创造过程，引起金融体中因外汇占款投放的流动性增加，从而加剧中国商业银行的存款过剩压力。　　资本市场的发展使银行资产迅速分流是商业银行流动性过剩的外部原因　　长期以来，商业银行间接融资一直是企业获得融资的主要渠道。随着股票市场以及债券市场的发展，有些优质企业得以通过资本市场融资，银行贷款开始逐渐被直接融资所代替。2006年全国股票融资总量为2246亿元，比2005年增长113.3％，而今年1－9月最新数据显示：股票市场融资总量达到了3568亿元，是2006年全年的1.59倍。企业债券融资总量为2266亿人民币，增长12.74％。资本市场的发展使整个金融资产从单一的银行资产向市场化、多元化方向发展，银行贷款也不再表现为稀缺资源。　　金融创新严重不足是当前商业银行流动性过剩的直接原因　　一直以来，我国商业银行贷款主要以项目贷款和流动资金贷款等传统形式投放于企业，在企业融资渠道狭窄时，在以综合收益为还贷来源的风险控制理念卜，贷款发放似乎也不是难事而当企业融资渠道逐步拓宽时，按传统思维进行的贷款投放就明显滞后于经济发展的需要。此时，如果信贷产品创新不足，不能寻求新的信贷替代品种和贷款增长方式，如若资金产品及技术创新不力，分业经营等政策限制导致资金运用渠道有限，资金运作效率较低，那么当存款大幅度增长时，流动性过剩就在所难免。　　三、银行流动性过剩的潜在风险分析我们如何理解？　　商业银行利润空间受到极大的挤压，生存压力增大　　大量存款滞留于银行间市场或中央银行和债券市场，会导致银行资金收益率大大卜降，比如，中国一年期货币市场利率一度降至1.1％，远低于银行资金成本。在2006年底，中国商业银行人民币广义贷存比降到了63.14％左右，除去8.5％的法定储备金，有约24.5％的存款资金投入到了以下几项资产：一年以上的债券、一年以内的货币市场工具和中央银行的超额储备。据估计，仅此一项商业银行收益损失就达到286.39亿元人民币。　　由于储蓄存款和企业存款出现活期存款定期化趋势，使商业银行平均存款成本明显上升。比如，2005年7月末金融机构本外币存款94242.91亿元，其中定期存款32156.39亿元，占比34.12％，同比上升了3.15个百分点，比2005年年初上升了3.26个百分点。据估计，由于存款定期化使四大国有银行的平均存款成本从1.25％－1.35％提高到了1.27％－1.38％，商业银行总体存款成本增加在54.2亿元至81.3亿元之间。但这些存款成本增加却难以经由贷款投放产生收益。从日起，商业银行对活期存款按年计结息改为按季度计结息，结果是商业银行在贷款尤其是优质贷款上的利率定价处于很被动的地位，在激烈竞争的存款市场上对存款利率的定价则同样处于非常被动的地位。我们粗略计算后发现，中国商业银行存款过剩引起的利润损失至少5645亿元，最高达14507亿元，而四家国有商业银行至少损失4235亿元，最高损失达10890亿元。　　商业银行经营风险被进一步放大，甚至可能引发严重的信贷危机　　为了减少存款过剩带来的损失，银行将被迫把资金投放到风险较高的企业和投资项目，使得企业出现过度投资，引起资本收益率和企业还本付息能力大大下降。银行加大信贷投放力度还会助长经济低水平重复扩张，投资过热和重复建设等结构性问题。因此，短期内大量增加贷款来提高银行收益，解决存款过剩问题，必然会引发新一轮的投资狂热，从而导致更为严重的产能过剩，进一步加大银行贷款的信用风险。　　年期间，中国商业银行的一年期存贷款利差高于美国银行，但其净利差收入远远低于美国的银行，一个重要原因是中国商业银行的不良贷款比率远远高于美国银行。安永会计师事务所估计，2006年中国商业银行的坏帐超过9110亿美元，远远超过中国官方在2006年3月公布的1640亿美元的水平，其中四大国有商业银行的贷款坏帐高达3580亿美元，几乎是官方公布的3倍。而另一些机构认为2006年中国商业银行的不良贷款至少在3000亿美元至5000亿美元之间。由于中国商业银行近50％的贷款资金掌握在不到1％的大客户手中，平均每个大客户的贷款金额为5亿元左右。银行存款过剩会引起商业银行贷款进一步向大客户集中，引发银行风险积聚，最后由银行为大企业买单。　　流动性过剩还会促使形成资产价格泡沫，在价值重估以及财富效应的推动下，贷款者的信用会出现高估，使得信用审查变得相对容易，较低信用级别的潜在贷款对象可以方便地获取贷款，从而潜在风险隐患。一旦资产价格出现反方向的变化，便会直接导致债务人资产的缩水，出现债务人信用条件的恶化，加上债务关的相互关，形成债务风险的连锁反应，从而酿成更为严重的信贷风险。当资产市场占经济总量达到相当高的比例时，资产泡沫可能破裂，导致大量的债务人破产，通过信用风险的相互关，便容易产生严重的银行危机。　　大流的流动性累积资产价格泡沫，导致资本市场间接冲击商业银行体　　在流动性过剩的情况下，商业银行资金也会被迫以各种形式绕开政策限制向资本市场进入。但对我国这样一个资本市场体制远不完善、不良贷款依旧严峻的发展中国家来说，贸然将商业银行资金推入股票市场，不但不利于股票市场优胜劣汰法则起作用，而且投机性极强的中国股票市场还会诱发商业银行新一轮不良贷款的出现。　　四、银行流动性过剩的政策建议我们如何操作？　　我国银行体当前资金相对充裕，但投资和消费需求相对储蓄的增长显得并不旺盛，资金运用的不充分定程度上影响到了商业银行自身的赢利能力。然而，以“存差”衡量的流动性过剩在我国转型经济的背景下有其独特的决策依据和必然性。其出现与我国金融体制改革中的存款准各金制度的建立和完善、贷款风险管理的加强、银行贷款结构的调整等因素息息相关，同时又是伴随着我国经济结构调整中关于政府财政角色的转变和产业结构的调整升级而出现的。因此，现阶段银行业保持较高的流动性尚不至于引发对经济危机的预期，重要的是在避免盲目投资的基础上有效拓展资金运用渠道，防范较高流动性对经济的不稳定性的冲击。具体政策建议如下：　　推进汇率制度改革和外汇管理体制改革，逐步实现汇率的市场化　　利用市场机制调节外汇市场供求，可以使央行在很大程度上摆脱为了维持汇率稳定而被动地增发大量的基础货币，从而收缩市场货币总量，有效解决银行体及整个金融体的流动性过剩问题；由强制结售汇制向自愿结售汇制过渡则使外汇由国家集中储备转为向民间分散储备，减轻银行统的流动性压力。另外，对贸易和引进外资等政策的调整有利于扩大内需，实现国际收支的相对平衡，从而解决流动性过剩。　　不断提升商业银行综合经营水平，加大金融创新的广度与深度　　面对流动性过剩的问题，商业银行只有不断提升综合经营水平，才能在服务企业发展的过程中，提高自身的竞争力。山于一些优质企业有着良好的声誊，融资比较便利，而且成本较低。因此，商业银行目前使用多年的金融产品和服务手段己经不适应客户发展的需要。对此，当务之急是首先推进金融产品向综合化发展，在产品创新上卜功夫。要充分利用目前国家进行金融综合改革试验的机遇，积极开发金融产品和工具，按照先一般产品再衍生产品、先资金业务再资本业务的顺序，全而发展金融产品。同时，还应把目前只注重融资领域的金融服务向史广泛的方而发展，力争把服务的触角延伸到企业经营的全过程，以便能够为企业提供金融解决方案的一揽子服务。　　另外，商业银行还应加大金融创新，积极发展金融市场，开发多种金融投资工具。一方面，创新金融市场，着力拓展资本市场，培养机构投资者并使之成为资本市场的中坚力量。在鼓励商业银行的合规资金进入资本市场的同时，建立多元化的市场配置机制，更有效地配置金融资源；另一方面，创新金融产品，使多余的流动性转向新的投资方式，避免造成资本市场泡沫。例如创造货币市场基金、结构性存款等连接不同市场的产品，将存款与债券市场、货币市场收益挂钩。另外还应大力发展理财业务，不仅可以有效分流各类存款，从而大大降低银行业的流动性压力，还可以打破现有商业银行的传统存贷经营模式。　　加快信贷结构的战略性调整，大力发展中小企业客户群体　　在大公司、大客户离银行渐行渐远，对银行依赖性降低的情况下，从商业银行的角度看，有必要调整发展战略，调整信贷业务结构，重点发展中小企业客户。商业银行发展中小客户能够提高银行收益，避免资金和资产过度集中于少数大型企业，降低对少数企业的依赖性。同时，中小企业市场空间巨大，发展中小企业能够开拓新的市场空间，丰富和完善客户群体，从而成为银行未来的重要利润增长点。在发展中小客户问题上，一是改革信贷模式，调整信贷流程，根据中小企业特点调整企业审查方式、还款能力分析方式和担保方式，提高对中小企业客户的服务效率；二是根据中小企业金融需求，不断在产品设计上进行创新。应根据不同类型的中小企业创造出不同的金融解决方案。　　五、解决流动性过剩需要处理好的关我们如何着眼未来？　　解决流动性过剩的问题，需要商业银行进行经营模式的转型。实施转型，对于目前处于转轨和市场开发时期的国内商业银行而言，无疑是巨大的挑战。转型需要观念史新，需要有良好的内部环境。转型本身同样也而临挑战，因此要搞好转型必须要处理好各金融因素之间的关。　　处理好当前利益与长远发展之间的关　　以解决流动性过剩为目的业务转型，首先需要对商业银行业务结构进行大的调整。从当前转型的路径来看，降低信贷资产在资产结构中的比重，降低信贷业务在整个授信业务中的比重，降低公积金贷款在信贷业务中的比重是非常必要的。而这些需要调整的业务正是目前商业银行主要收益来源的部分。调整就意味着银行要减少盈利性较高的传统业务，这样势必影响银行当前的利益，但是从长远发展来看，降低对传统业务的依赖，形成新的盈利模式是必须的。　　处理好创新与风险之间的关　　经营模式的转型，需要新的体制、新的流程、新的产品和新的服务手段。转型的关键在于金融创新，但创新既有成功的希望，也有失败的可能，而且创新也会有风险。相比而言，开展传统业务、以传统的方式进行经营管理的风险性史低，因此，我们要对承担风险的创新行为实施鼓励，形成一种鼓励创新、宽容失败的企业文化氛围。　　处理好综合化经营和分业管理的矛盾　　商业银行应对流动性过剩的挑战，必然要利用资本市场投资工具、金融衍生品、子金融等新的渠道与服务来为客户提供增值服务。但在当前监管环境下和严格的分业管理，对金融衍生产品进行严格限制的约束条件下，对商业银行的转型会形成巨大的挑战。因此，应当处理好综合化经营和分业管理的矛盾，处理好鼓励银行创新和加强监管之间的关。为此，一方而，商业银行的综合化经营必须在法律允许的范围内进行；另一方而，监管部门要适应新的经济形势的发展，采取国际上可行的办法，稳步推动混业经营的合法化。此外，在立法上，应考虑未来综合化经营、防范风险的要求以及国际金融法规的惯例，立法应具有前瞻性。
不同银行利差30％　　11月18日，央行宣布上调一年期美元利率上限的同时，不再公布美元、欧元、日元、港元两年期的小额外币存款利率上限，而由商业银行自行确定。　　此规定一出，投资者或许会注意到在各家银行的网点上，两年期小额外币存款利率出现了不同，尤其是两年期的美元存款利率差别尤其明显。比如在四大国有商业银行的两年期美元存款利率基本为0.9375％。而其他一些商业银行则为1.25％，其中最高和最低的银行利率相差了30％左右，因为牵涉到利息的问题，对于一些投资者来说存外汇存款可能也要有所选择了。　　存外币先看银行利率　　据有关人士介绍，在11月18日央行宣布新的政策以前，对于两年期的小额外币存款利率实行的是放开下限，管制上限的政策，当时的两年期小额美元存款利率上限为0.6875％。11月18日以后则是连上限也放开了，存款利率完全由各家商业银行自行确定。据悉，在此之前，加拿大元、英镑、瑞士法郎、澳元等两年期的小额外币存款利率上限已经取消，至目前大概有8种左右的小额外币存款利率放开了上限。　　中小商业银行利率高些　　据介绍，四大国有商业银行对于该利率基本保持步调一致，一年期的美元定期存款利率均为0.875％，两年期则为0.9375％左右。而一些中小型的商业银行就不同了，比如一些银行为1.075％，而有的银行则为1.25％。这样一来就两年期的美元存款利率来说最高的和最低的利率相差了30％，这也就意味着如果同样是存一万美元，两年后的利息差可能达到了46美元。而英镑、欧元等外币存款利率也有所不同。那么，利率的差异是否会导致外币存款由利率低的银行转到利率高的银行，投资者应怎样选择外币存期呢？　　美元存款尽量短期　　对此，业内人士认为，在未来这种利率差异可能会进一步加大，造成储蓄分流的情况。目前就整个外币存款的总量来看，四大行占的比例为90％以上，在利率的问题上处理始终保持一致，大行的实力和信用度是很多投资者看中的，因此在短期内对存款的分流现象不会很明显。同时就资源的匹配和处在加息周期的原因，选择两年期美元存款的投资者并不是很多，大家更喜欢更加短期的品种。　　由于目前美元的存款利率也比较低，投资者选择美元存款的最好还是选择一些短期一年期以内的品种，也可采取三分法，即将美元存款占1／3,另外近期走势较好的欧元和澳元等可各持1／3,这样可以分散压力。但业内人士同时指出，凭借利差优势银行确实可以吸收更多的美元存款，小的商业银行赢得了一定的优势。利率市场化将是未来的趋势，以后可能在一年期、半年期甚至更短期的外币存款利率上可能会有类似的变化和调整。
这个问题有点囧，货币市场利率是由许多种货币工具组成的，他不是单一的，所以很难说。目前包括同业拆借利率、商业票据利率、国债回购利率、国债现货利率、外汇比价等。从利率形成的机制看，货币市场利率对社会资金供求关有着灵敏性和高效性，是反映市场资金状况、衡量金融产品收益率的重要指标。国外一些国家利率市场化都先从发展货币市场入手，通过增加短期金融工具品种和扩大货币市场规模来完善货币市场，使非贷款类短期金融资产利率自由化，产生一个可靠的货币利率信号，形成对银行存贷款利率的促动，最终形成市场化的利率体。央行也以货币市场利率水平为依据，监控市场利率水平，预测市场利率走势，制定基础利率。所以，货币市场利率是利率市场化的关键环节。美国货币市场实际是一个无形市场，由市场的参与者通过、传成交，它是一个竞争性很强的市场，成交金额也很大，属批发市场。其构成如下国库券市场美国的国库券市场十分发达，交易量也很大。国库券的期限有3个月、6个月、一年三种，前两种每周发行一次，一年期的每月发行一次。一般以竞争性投标方式折价发行。邦基金市场邦基金指存款机构在储的储备金。邦基金市场就是存款机构为了补足每天的准备金而进行的短期资金借贷活动，交易的金额一般在百万美元以上，期限为1天―1周，如有必要还可以延长。邦基金的利率波动十分剧烈，是储推行货币政策的重要参考指标。商业票据市场商业票据是由信誉良好的公司签发的短期、无担保票据，发行者主要有金融公司，非金融公司和银行持股公司等。商业票据的期限通常为30270天，最常见的是60―180天。由于超过270天的证券必须向美国证券交易委员会登记注册，费用较高，因而270天以上的商业票据发行很少。商业票据的面值一般为10万美元。商业票据的发行是采用贴现方式进行，发行方式有两种，一种是直接发行，这种方式多由设有分支网络的盒融公司或设有自己的附属金融机构的公司采用，以节省费用另一种是间接发行，即通过交易商进行转售，发行人需向交易商支付手续费。商业票据的发行程序比较简便，发行人可以在需要资金的当天早晨通知商业票据交易商发行，在当天下午即可完成发行和交割，其清算和支付也在同一天完成。1990年采用簿记方式处理后，其结算更加快捷。商业票据的购买者多是机构投资者，而且在投资者要求转让时，发行人一般都在到期前赎回票据，因此商业票据的二级市场很少。银行承兑票据市场1918年邦储备体建立后，即允许银行为国内外贸易提供承兑融资。规定银行承兑汇票只能用于短期性的、自动清偿性的商业交易。美国的银行承兑汇票主要有四种:①银行承兑的进出口贸易汇票②银行承兑的国内运输汇票③银行承兑的国内外仓储汇票④银行承兑的外国银行签发的美元汇票。期限一般为30天到90天，最多不超过270天。20多家证券公司积极地创造银行承兑汇票的二级市场。大额可转让定期存单市场CDs由花旗银行最早于1961年创立，是大的商业银行和其他存款机构的主要资金来源渠道。CDs的期限一般为1个月、2个月、3个月和6个月，期限最短仅为14天，但以3个月和6个月期为主。面额最小为10万美元，通常为百万美元。CDs有活跃的二级市场，因而流动性较高。回购协议市场回购协议实际是一种以证券做担保的资金融通，即出售一种短期证券为担保，然后在一天或几天后再以协议中规定的价格将证券买回。回购协议的期限最短只有1天，长者可达6个月。邦政府机构短期证券市场一些邦政府机构定期发行短期证券，如农业信贷性的邦政府机构每个月发行6个月和9个月期的短期证券，邦住房贷款银行和邦国民抵押协会一般每季发行一次证券。这些短期证券的期限多为30―60天，最短的只有5天。由于其发行者是邦政府机构，因而其信誉仅次于国库券，流动性也很强。市政短期证券市场州及地方政府通常发行一年及一年以下的市政债券筹措短期资金，这类短期证券主要包括税金预缴债券和项目债券，二者的利息收入都兔缴邦所得税，项目债券还免缴州所得税。市政短期证券的发行也多采用竞争性投标方式，持有人多为商业银行，保险公司和高收入的个人。他们一般都将债券持有到期，目的是调整应税收入。因此市政短期证券的二级市场不发达。
利率改革的关键方向是利率市场化，只有市场化的利率才能够适合中国市场经济发展的要求。利率市场化是指金融机构在货币市场融资的利率水平由市场供求决定的过程，它包括利率决定、利率传导和利率结构等诸多方面的市场化。对商业银行来说，利率市场化是指存、贷款利率由商业银行根据市场的资金供求变化来自主调节，最终形成以中央银行基准利率为引导，各种利率保持合理利差和层次，并形成有效发挥利率调节作用的有效传导体。利率作为金融市场中最重要的资金价格指标，无论对金融资源的配置还是对实体经济资源的配置都发挥着基础性作用，利率市场化的本质是金融市场化。著名的金融发展理论专家爱德华。萧曾认为：“实行金融自由化的实质是放松利率管制，使之反映储蓄的稀缺性和刺激储蓄，提高可以获得的投资收益率和更有效地区分各种投资。”利率市场化是金融市场发展完善的必然要求，也是市场经济发展完善的重要组成部分。因此，作为中国金融体制改革的重要组成部分，利率市场化的趋势是不可逆转的。利率由管制到市场化对微观经济和宏观经济都会造成某种程度的影响，本文就人民币利率市场化的进程、对商业银行的效应以及商业银行的对策进行了探讨。1.利率市场化改革经历的几个重要阶段。截至目前，我国的利率市场化的进程主要经历了以下几个阶段：第一个阶段，全国金融机构之间利率机制的形成。1996年全国银行间同业拆借市场网运行，由此全国统一的银行间同业拆借市场利率形成。1998年9月国家放开了政策性金融债券的发行利率。在这一阶段实现了金融机构之间的利率市场化。第二个阶段，金融机构贷款的利率市场化。年中国人民银行两次扩大贷款利率浮动幅度，2000年9月在外汇利率管理体制改革过程中，放开了外汇贷款利率；2002年上半年将金融机构对所有企业贷款利率上浮30%；2003年，再将金融机构对所有企业的贷款利率浮动幅度扩大到50%；2004年初扩大贷款利率上限至70%，同年10月28日，央行完全取消商业银行贷款利率上浮的限制，商业银行可自主根据企业和具体业务的风险状况进行定价。至此，国内商业银行人民币贷款利率已经基本过渡到上限放开、实行下限管理的阶段。这一阶段主要是对贷款利率进行市场化改革的尝试，经过6年多的时间，贷款利率的市场化改革取得了初步成功。第三个阶段，逐步尝试贷款利率下限浮动和存款利率的市场化。2005年1月，中国人民银行发布了《稳步推进利率市场化报告》，指出要加强金融机构的利率定价机制建设，按照风险与收益对称原则，建立完善的科学定价制度。随后，中国人民银行调整了房贷利率。在这次利率调整中，央行决定不再对房地产抵押贷款实行优惠利率，房贷利率恢复到与同期商业贷款利率相一致的水平，允许在人民银行规定的基准利率基础上下浮10%，这彻底地改变了我国长期以来贷款利率不能下浮的历史。另外，从日开始，各家商业银行可以自主决定存款的计息方式，存款利率的市场化终于迈出了历史性的一步。2.利率市场化改革进程的影响因素。第一个因素是商业银行改革的效果。从表面来看，商业银行是利率市场化的最大受益者，然而事实并非如此简单，商业银行可能是未来利率市场化改革的重要障碍。原因在于，商业银行是现行利率体制的主要受益者。中国的金融体制还是一种银行主导型的体制，90%以上的融资来自于银行，商业银行是社会资金积累和供给的主要通道。在这种情况下，国内商业银行的赢利结构以利差收入为主，现行的管制性存、贷款利率水平能使中资银行坐享300多个基点的利差收入。这种内在的利益驱动机制，使得商业银行倾向于维持现有的利率体制。第二个因素是超额准备金利率问题。商业银行对于利率改革持消极态度的背后还有更深层次的原因，就是中央银行对准备金支付利息的制度。商业银行的准备金包括法定准备金和超额准备金，当前的利率水平分别是1.89%和0.99%.按照国外的通行做法，准备金尤其是超额准备金一般不支付利息。这一制度使得中国的银行资金更多地在金融部门之间流动，不进入实体经济部门，从而大大降低了金融资源配置效率，当前“流动性过剩”问题不仅与居民储蓄的高增长有关，更与利率制度有着重要的关。第三个影响因素是利率和汇率的互动关问题。在金融全球化条件下，汇率和利率的关更加紧密。因此，中央银行在确定利率政策时可能越来越受到国际经济形势的制约，研究利率和汇率之间的互动关是利率市场化进程中出现的一个新课题。由于汇率问题更多地涉及国家之间的贸易、资本流动等问题，利率机制上的国际协调显得尤其重要。因此，利率市场化改革还受到国际因素的影响和制约，其中汇率是最重要的影响因素之一。第四个因素是全球利率走势与政策。在金融全球化条件下，国际金融市场呈现出一体化的特征，一国的金融政策会通过各种渠道对其他国家的金融政策造成影响，利率政策也不例外。过去几年，全球利率水平已经处于相当低的水平，美国的实际短期利率一直处于负值，经历了大约三年的时间；欧元区的实际政策性利率已持续两年接近零的水平。国内有的学者认为，主要国家低利率政策的目的意在维持股市泡沫。且不论这种观点是否正确，毋庸置疑的一点是，国外利率走势对国内利率政策的改革必然会造成重要影响，影响程度会随着金融开放的程度日益提高。二、利率市场化对商业银行的影响利率市场化改革并非是一朝一日之功，发达国家的利率市场化改革也大都经历了不平凡的道路。因此，国内商业银行应充分认识到利率市场化改革可能带来的一些影响，尤其是负面影响。1.利率市场化将使商业银行的利润空间受到威胁。上面曾提到，我国的商业银行是在存贷款利率管制的保护下生存和发展的，其营业收入主要来自于存贷款利差。利差的变化对商业银行的收入和利润都会产生非常重要的影响。过去的实践表明，利率市场化改革虽然已经进行了多年，但并未对商业银行的经营带来明显的冲击，因为无论是贷款利率上浮还是存款利率下浮，商业银行的存贷款利差总是受到中央银行严格保护的。自1995年以来，我国通过管制的存贷款利率，不断扩大利差，目前1年期存款与1年期贷款之间的利差高达3.33%，这一利差甚至比2.25%的1年期存款利率还高出1.08%.日人民银行下调人民币存贷款利率后，我国人民币1年期存贷款利差为3.6%，而美国、日本、加拿大、英国、欧元区及香港等地1年期存贷款利差约为2%左右。如此巨大的管制利差在世界上是罕见的。今后的利率市场化改革对国内商业银行的影响将是前所未有的，其最基本的收入来源利差将会受到严重威胁，如何应对利差空间缩小带来的历史性冲击将是国内商业银行面临的重要课题。2.利率市场化使商业银行的利率风险骤然增加。贷款利率市场化后商业银行不仅面临着传统的信用风险，而且利率风险也加大了，流动性管理更加困难。在管制利率体制下，各商业银行都按照中央银行规定的利率水平吸收存款、发放贷款，这种情况下利率风险并不明显，商业银行基本不用考虑利率风险问题。然而，在利率市场化以后，利率风险会逐步增加，管理利率风险的难度也逐步增加，在这种情况下，商业银行不仅要考虑利率波动对自身头寸的影响，还要考虑利率风险对经营策略的影响。利率管理不仅是涉及自身资产价值的活动，更重要的是成为一种业务发展的策略。如何有效管理利率风险和流动性风险的难题摆在了国内商业银行的面前。3.利率市场化会使潜在的信用风险逐步增加。金融市场存在信息不对称现象，由此产生的逆向选择和道德风险将随着利率市场化的进程而表现得日益明显。一般而言，利率具选择功能。对于企业来说，风险越高，收益越高，因此，对于每一个借款利率，存在一个对应的收益和风险水平。如果商业银行提高利率，将会筛选掉低风险项目的借款人，结果将提高信贷市场的平均风险，高利率的结果是高风险项目驱逐低风险项目，产生逆向选择。在利率市场化过程中，如果缺少相应的风险控制措施，商业银行如果片面追求短期收益，过于强调通过提高利率来弥补风险损失，结果是刺激冒险者的贷款需求，同时挤出正常利率水平下的合格贷款需求者，必然导致信贷市场的逆向选择，同时提高贷款人的道德风险，使信贷市场贷款项目质量的整体水平下降，并进而提高未来违约的信用风险，这就可能导致银行不良资产的进一步增加。商业银行进一步甄别信用风险的压力也越来越大。4.利率市场化将改变存款者的行为。众所周知，在过去10多年间，我国的居民存款一直保持着高速增长的态势，这看起来有些不太正常，似乎居民存款对利率变动并不敏感。有些学者在分析这种现象时指出，传统理论所以断言真实利率的下降将导致存款增速的相对下降，一是基于负的收入效应，二是基于负的替代效应。就前者而言，由于我国目前尚处于经济高速增长时期，负的收入效应还不至于出现；就后者来看，替代银行存款的固定收益证券品种极度缺乏，养老体也还不健全，结果居民存款增长速度对利率反应并不敏感。因此，这种现象是由于我国的市场经济体制不完善、制度不健全造成的，诸如社会保障制度、金融制度等方面的原因。随着市场经济体制改革的不断深入以及金融体制改革的不断推进，一列制约居民储蓄行为的变量都会发生相应的变化，居民的储蓄行为也将呈现出新的特征，对利率变化越来越敏感。近年来，居民储蓄存款的期限结构发生了重要变化，出现了短期化倾向，这在一定程度上增加了商业银行管理头寸的难度。这一挑战对商业银行来说是很严峻的。当前的利率市场化、资金“脱媒”对商业银行产生了重大影响，特别是短期融资券市场的发展，商业银行只能着力发展中间业务以应对新的挑战。三、商业银行的对策商业银行作为最主要的金融中介，不得不正视利率市场化带来的挑战。1989年麦金农指出，金融和贸易自由化，即在价格稳定的同时实现存、贷款利率市场化，这并不容易做到，而且充满着潜在的陷阱。然而，就成功的经济发展而言，这又是不得不玩的一个游戏。因此，商业银行应从自身的实际出发，寻找应对利率市场化改革的对策。1.转变经营战略。当前国内商业银行信贷经营战略主要存在以下问题：一是重规模、轻质量；二是重存款、轻贷款；三是贷款过度集中。商业银行必须对这种传统经营战略进行反思，如果这种竞争策略不改变，各商业银行之间必然是两败俱伤，陷入“囚徒困境”。利率市场化的直接结果之一就是传统优质客户贷款利率显著下降，为提高资产收益率，银行贷款经营重心需要向愿意承担较高利率的一般贷款客户倾斜。从一般客户中识别出具有良好成长性的客户，与其建立长期稳定的业务合作关。在这种情况下，商业银行必须对现行信贷经营思路进行调整，实施以经营效益为核心的收益导向战略，实现以产品为中心向以客户为中心业务模式转化；同时应该从传统业务的束缚中解脱出来，努力培育新的增长点和业务领域，而大力发展中间业务则是商业银行的必然选择。2.提高利率风险的管理能力。随着利率市场化进程的深入，利率波动的频率和幅度将会提高，并使利率的期限结构变得更加复杂，从而影响商业银行的整体收益和风险管理能力。虽然市场经济条件下的主要利率风险在我国均已出现，但是，由于治理结构不完善、信用风险仍然占据主导地位以及缺乏有效的防范风险工具等多方面的原因，利率风险管理问题至今尚未列入国内商业银行的日常经营管理中，在商业银行的基层行表现得尤其突出。因此，对商业银行而言，必须从单纯关注流动性风险和信用风险转移到既关注流动性风险和信用风险同时又关注利率风险的轨道上来，实施全面风险管理战略。应根据《新巴塞尔协议》的具体要求，制定详细的风险管理战略和规划，加强对利率走势的预测和分析，采用各种科学方法动态衡量利率风险；强化信息统建设，满足金融产品和服务定价、市场风险管理和数据挖掘统计的需要。3.逐步提高商业银行定价能力。在利率市场化进程中，商业银行拥有一套可操作性的资金定价体是绝对必要的。利率市场化使贷款利率成为贷款市场竞争的关键因素，贷款定价过高会在同业竞争中处于劣势甚至失去市场，反之则可能使竞争到的贷款业务无利可图甚至出现亏损。借鉴外国银行经验，建立科学合理的贷款定价机制，是商业银行应对利率市场化的迫切需要。商业银行拥有更大定价权后，必须高度重视对自己的客户营销策略和风险回报水平做出及时调整。随着利率市场化改革的逐步深入，商业银行过度依赖或受制于中央银行利率管制的局面已成历史。商业银行应该在市场基准利率基础上参照合理的成本收益方法确定本行的基准利率水平，同时使用客户盈利分析模型确定对不同客户的利率水平。在确定存、贷款利率水平时，应综合考虑风险补偿、费用分摊、客户让利幅度、产品收益相关性及因提前还款、违约和展期等导致必要的价格调整等因素，最终确定价格水平。这种能力在各商业银行的基层机构尤其需要培养，因为这不仅涉及各商业银行的收益水平问题，而且还涉及到各家商业银行的竞争能力问题。4.关注宏观经济运行。利率作为最重要的宏观经济指标之一，其走向与宏观经济的运行情况具有重要关，因此，商业银行要想科学地管理好利率风险就必须关注宏观经济的运行态势。要关注价格走势、固定资产投资的增长情况、消费的增长情况，以及国际利率走势等。经济的运行态势是影响政府是否采取利率政策的主要因素，诸如投资规模与速度、工业增长情况、GDP增长速度和就业等，这些指标都很重要。另外，也要看其他国家特别是与我们紧密国家的利率政策的动向，要密切关注主要国家或地区的利率政策举动。总之，影响利率的因素非常多，不能只看单一指标。5.加强金融创新，调整业务结构。商业银行只有通过持续有效的金融创新行为才能规避利率风险，为资产提供增值、保值机会。首先，在贷款业务方面的创新主要包括贷款证券化、贷款出售、银团贷款、并购贷款以及应收账款抵押贷款等。目前，国内有些商业银行在房地产贷款方面推出了固定利率房贷，其目的是解决由于利率变动而对客户造成的负面影响，尤其是利率升高的情况，当然这种产品对银行的负面影响也不容忽视。其次，在中间业务创新方面也大有可为。目前，我国商业银行90%的业务仍然是传统的存贷款业务，经营收入主要依赖资产负债业务，其弊端是在利率市场化过程中，银行所承受的利率风险越来越大；同时由于中间业务和表外业务不发达，也使银行缺乏规避利率风险的有效手段。表外业务的发展为银行提供了更大的利润空间，从而使银行改变单纯依靠大资金量获取贷款利息收入的局面，增加银行经营的灵活性和适应性。
大幅度降低利息率对经济将产生哪些效应陈涛继九、十月份中国人民银行三次降低银行存贷款利率之后，从11月27日起我国再次大幅度降低了商业银行的存贷款利率。中国人民银行11月26日晚宣布，“从日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。”央行在较短的时间里多次降息，利率调整的幅度如此之大是近些年来所罕见的。中央对国民经济的调控力度之大、出手之快，这势必对整个国民经济运行产生更加积极的深远影响。降息决策是在我国的国民经济发展速度放缓、企业效益大面积下滑和国际上出现了金融危机的背景下做出的，在市场经济条件下，利率是调控宏观经济最重要的杠杆，可以预见，大幅度降低存贷款利息率对国民经济将产生以下的一些积极的促进效应。一、大幅降息有助于降低企业财务成本，保障国民经济的稳健发展。从总体上看，目前我国的经济发展速度明显放缓。其原因主。要是两个方面，一是受近期美国金融风暴及诱发的世界性的金融危机的强烈冲击，我国的外贸出口额急剧下降，国民经济受到直接的不利影响二是我国为治理近两年已出现的较高的通货膨胀率而采取了接二连三的从紧的货币政策，提高了存贷利率和商业银行的存款准备金率，大大地收紧了银根。近期和这次的存贷利率的大幅度下调，就是中央充分发挥宏观调控职能，针对国际国内经济变化形势而地采取的随机应变的调控措施。大幅度降低利息率将直接降低各类企业在借款成本方面的财务费用，刺激企业向银行取得贷款的积极性，扩大资金供应量，保障投资的需求，提高社会购买力，从而制止和延缓国民经济发展速度的下滑，防止国内经济的大起大落，保障经济与社会的健康发展。二、大幅度降息对房地产业是个直接的利好，有助于房地产行业走出困境。近五六年的房地产热，在中央大力治理下，已经明显降温，许多房地产企业已经陷入了困境。大幅度降息的调控措施无疑将对房地产行业有所帮助，将大大降低他们的贷款费用，同时也将给潜在的那些需求贷款买房者减少了购房成本，促进购房消费。同时与房地产行业密切相关的其他国民经济链条行业诸如钢铁、建材、家、装饰材料以及其劳动力市场等都将受到带动作用。三、大幅度降息对金融证券市场将产生活跃作用。2008年以来，我国股票交易市场出现了空前的暴跌态势。上证综合指数由有史以来的最高点即去年10月24日的6124点降低到今年10月24日的1825点，整整一年间足足暴跌了70%以上，跌幅居全球之冠。不但股民遭受了巨大的损失，对国民经济经济的发展也起到了阻滞作用。因为股市上市公司是融资的场所，是国民经济的晴雨表，如不救市，势必影响股市的正常融资活动，直接影响企业的筹资渠道。央行的这两次降息举动对证券市场尤其是股票市场无疑将起到救助功能。因为在一个国度里一定容量的闲散资金投资取向是面向收益高的方面。银行存款利率下调，会使存款利息减少，闲散资金为了取得较高的投资收益，就会重新把投资方向转移到股票市场中来，以取得较高的股票价差收益或买股票等待股利分红。所以，降息对股市能在一定程度上起到增加股市资金流入量，恢复股市信心，活跃股市投资交易的良性作用。四、大幅度降息对消费有刺激作用。在正常情况下，促进经济发展的是投资、出口和消费三大要素，而消费在我国具有很大的潜力。降低了存款利率，减少了存款利息，老百姓的存款愿望就会降低，因而就可能把本来用于银行存款的资金改作购买消费品，扩大消费力度，消费市场就将进一步活跃起来，从而促进商品供应和拉动生产。因此，降息对商业、服务业、旅游业等消费市场也是个有利机会，这类行业将从中受益。日星期四
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哪种贷款可以一年一还-问答
贷款1万元一年利息是多少？
银行贷款利息计算：贷款利息=本金 X 时间 x 利率。按例：10000元 X 1年 X 1% =100元1年后需要100元利息贷款利息：是指贷款人因为发出货币资金而从借款人手中获得的报酬，也是借款人使用资金必须支付的代价贷款可以考虑用抵押方式(房产等)贷款.也可以通过担保贷款,后者贷款额度小一些.银行贷款利息计算方式：一般是按月复利计算的。分期还款方式有两种：一种是等额本息,一种是等额本金.短期的也可以一次性还本付息还款.下面以贷款银行60000元,一年(12个月),按现在一年期贷款年利率5.31%(月利率:5.31%/12=0.4425%)计算为例。
哪家银行房屋抵押贷款利息低
　1、抵押贷款的利息每个银行都差不多；
　　2、所有银行利率基本没太大不同，利息不是银行自己定的，是银监会统一要求的，每个银行只有微弱的 调整权限；
　　3、一般来说利息较低的是国有四大银行：中国银行、建设银行、工商银行、农业银行；这四家银行办抵 押贷款办得快不过资料审查得很严格，其他小银行贷款额度少速度慢但要求简单。
　　如果非得说出哪家银行的房产抵押贷款利息相对较低，那么在通常情况下，以工商银行、农业银行为首的 一些大银行，在贷款利率方面相对比较低。随着贷款利率市场化，商业银行都有了自主决定贷款率的权利 ，不同的银行贷款利息是有差异的。
　　银行出于对贷款资金的风险考虑，都会对每笔借款进行风控管理，这就意味着相同的银行会对不同资质的 借款人开出不一样的贷款利率条件。因此，哪个银行贷款利息最低这样的话题对于一个普通的借款人来讲 ，其实是没有任何意义。
　　当银行评审借款人贷款资质的时候，工作人员会考虑借款人的还款能力，他们会根据借款人提供的个人信用记录、银行流水、工作及收入证明、资产报告等材料进行分析，大致核算借款人的月收入与月支出情况，得 出月还款能力。然后，结合借款人的贷款额度、月供能力，就可以确定贷款客户应该选择什么类型的还款 方式与贷款期限。
　　总的来说，哪家银行的房产抵押贷款利息相对较低，其实是比较难对比的，为什么这么说呢？
　　由于各大银行在贷款客户拓展的市场定位不一样，导致银行间的客户结构存在差异。所以，各家银行都有 自己的优势贷款产品（主要赢利点），或实验性贷款产品（为拓宽业务市场而设计的产品）。有的银行依 靠的是大客户群体来赚取利润，比如国有四大行，其贷款利率是相对比较低；有的银行依靠的是小众细分 市场（面向个人），比如平安银行、交通银行、光大银行及一些城市、外资银行等，其贷款利率就相对高 些；还有的银行推出特色的贷款服务，比如招商的生意贷、宁波银行白领通、花旗银行幸福时贷、兴业银 行迅捷贷、邮政联保贷款等，都是有针对性地对一些特殊群体发放贷款，由于贷款更便捷其贷款利率也是 要高些。
　　以上给大家介绍了哪家银行的房产抵押贷款利息相对较低的一些个人判断方法，那么在这里还要给大家补充几点：
　　1、抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款；
　　2、它是银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单 、栈单或其他各种证明物品所有权的单据；
　　3、贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理抵押品，作为一种补偿。
　　作为借款人是很有必要知道为什么自己从银行贷款的利率会与别人不一样，影响银行作出贷款利率决定的 因素有哪些的。多了解银行的特色贷款服务，结合自身实际情况，选择适合自己的贷款产品才是最重要的 ！
贷款买房房产证在哪里
正常状态下的房子办理产权证更名需要7-10个工作日，以当地房产部门工作量为准。若是贷款购房，当材料齐全的情况下，银行审批需要7-10个工作日。如果是买新房由开发商代办则需要自受理日起20个工作日左右。
但是很多人买房后的房产证有时甚至需要一两年的时间才能下来，那么按照规定，新房房产证多久能拿到呢?
按照《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条，由于出卖人自己的原因，买受人在以下期限届满未能取得房屋权属证书的，除了当事人有特殊约定外，出卖人应当承担相应违约责任：
(一)商品房买卖合同所约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已经竣工房屋的，自合同订立之日起90天。
也就是说，即使在合同中没有具体规定取得房产证的时间，那么期房的购房者也应在房屋交付使用(开发商交钥匙的时间)后90日内取得房产证，否则，开发商也要承担违约责任。
但是很多人还会对另一个问题产生疑问，贷款买房是否贷款还清才能取得房产证?
对于贷款买房，很多人都误认为在贷款还清之前，房产证需要抵押给银行，直到贷款全部还清才能将房产证取回。确实曾经有银行强制要求借款人用房产证作为抵押，但是目前来说这种情况已经十分少见。
购房人在通过银行按揭贷款购房时，要与银行签订《抵押合同》及《贷款合同》。在产权等相关证书办理完毕后，房管部门会对该房屋登记备案，设定抵押权。购房者需要到房管局办理标明抵押事项的《房屋他项权证》，把《他项权利证》放在银行之后就可以拿到房产证了，但这时的房产证上会备注贷款尚未还清的情况。当贷款全部还清之后，购房者需要带着银行所开具的贷款结清证明去房管局做变更登记，同时解除房屋抵押，撤销《他项权利证》。
哪家银行房产抵押贷款比较好
由于我国的法律制度原因,银行对个人住房抵押贷款办理还是比较甚重的,一般不会办理.
不过可以到当地的银行,抵押率一般是房价的80%.当然房价还要经过专业的评估.
银行贷款利率如下:
6个月:5.22%
3年-5年 5.85%
自营性个人住房贷款 5年(含5年)4.95%
哪里办房屋抵押贷款如何办
如何做房屋抵押贷款
１．房产证抵押贷款指的是购房者以房产作抵押向银行申请贷款取得资金，再分期一次性向银行还本付息的一种信贷方式。房产证抵押贷款是房屋者将房产作为抵押物向银行借款用于消费或解决资金问题的一种办法，房屋者不必将房子卖掉就可以取得一定数额的资金来解燃眉之急。
２．个人房屋抵押贷款，简称房屋抵押贷款、房贷购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，贷出款项。
３．房产抵押款起点金为5000元，高额度不得超过抵押房产评估价值的70％，贷款期限一般不超过5年，长可到十年。贷款利率按照中国人民银行规定的同期商业贷款利率执行，有利随本清，按月还本付息等方式。
房产抵押贷款需要什么条件
贷款人要具备的条件：首先，具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁；其次，有固定的住所；有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力；愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押；房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。
用于抵押的房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年；所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。
对于购房者来说，办理贷款虽然可以解决短期的燃眉之急，但是还是要充分考虑自己的未来收入和还债能力，避免抵押的房子收不回来，要保障好自己的利益。
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